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Wohnrecht & Nießbrauch beim Immobilienverkauf: Was Eigentümer wissen müssen

Niclas van der Straeten

28. April 2026

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Beide Rechte sichern einer Person das Recht, eine Immobilie zu nutzen – obwohl sie nicht Eigentümer ist. Der Unterschied liegt im Umfang:

Wohnrecht (§ 1093 BGB): Der Berechtigte darf die Immobilie bewohnen – und sonst nichts. Er darf sie nicht vermieten. Das Recht ist höchstpersönlich und nicht übertragbar.

Nießbrauch (§ 1030 BGB): Der Berechtigte darf die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Außerdem trägt er die laufenden Kosten (Grundsteuer, Instandhaltung). Der Nießbrauch ist wirtschaftlich deutlich stärker als das Wohnrecht.

Beide Rechte werden ins Grundbuch eingetragen – sie bleiben auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen.

Wie beeinflusst das den Verkaufspreis?

Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch reduziert den Verkaufspreis erheblich. Der Käufer erwirbt eine Immobilie, die er weder selbst nutzen noch vermieten kann – zumindest nicht sofort.

Wertabschlag beim Wohnrecht:

Der Wert des Wohnrechts wird nach dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem Kapitalisierungsfaktor berechnet. Der Kapitalisierungsfaktor hängt vom Alter des Berechtigten ab (Lebenserwartung laut Sterbetafel).

Beispiel: Berechtigte Person, 75 Jahre alt, Wohnwert 1.200 €/Monat.

Jahreswert: 14.400 €
Kapitalisierungsfaktor (ca.): 9,5
Wert des Wohnrechts: ca. 136.800 €

Dieser Betrag wird vom Verkehrswert abgezogen. Eine Immobilie im Wert von 500.000 € erzielt dann nur noch ca. 363.000 € am Markt.

Wertabschlag beim Nießbrauch:

Noch höher, da der Nießbrauch umfassender ist. Die Berechnung ist identisch – allerdings wird zusätzlich die Pflicht zur Kostentragung berücksichtigt.

Steuerliche Aspekte

Beim Schenken: Wenn Eltern eine Immobilie an Kinder schenken und sich gleichzeitig ein Wohnrecht oder Nießbrauch vorbehalten, reduziert das den schenkungsteuerlichen Wert erheblich. Nur der Nettowert (Immobilienwert minus Wert des Rechts) ist schenkungsteuerpflichtig.

Beim Verkauf: Wird eine Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch oder Wohnrecht verkauft, sind nur die Gegenansprüche des Verkäufers steuerlich relevant. Der Berechtigte hat davon getrennte Einkünfte (z. B. ersparte Miete oder Mieteinnahmen bei Nießbrauch).

Spekulationssteuer: Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem ursprünglichen Kaufdatum, nicht mit dem Datum der Rechtseinräumung.

Welche Käufer kommen in Frage?

Mit eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch kommen nur bestimmte Käufergruppen in Frage:

Investoren mit langem Anlagehorizont, die den späteren Wert sichern wollen
Familienangehörige, die das Objekt innerhalb der Familie halten möchten
Direkte Investoren, die einen niedrigeren Einstiegspreis akzeptieren und auf den Wegfall des Rechts warten

Die Vermarktung muss gezielt auf diese Gruppen ausgerichtet werden – breite Portalwerbung erzeugt hier oft wenig qualifizierte Anfragen.

Unser Rat

Immobilien mit Wohnrecht oder Nießbrauch sind keine Problemimmobilien – sie brauchen aber eine spezifische Vermarktungsstrategie. Wir haben Erfahrung in diesem Bereich und ein Netzwerk von Investoren, die solche Objekte gezielt suchen.

Lassen Sie uns gemeinsam prüfen, ob ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll ist – oder ob eine andere Lösung mehr Sinn macht. Kostenlos und unverbindlich.

*Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung.*

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Häufig gestellte Fragen

Antworten auf die wichtigsten Fragen

In der Regel dauert der gesamte Verkaufsprozess 6–8 Wochen. Die aktive Vermarktungsphase – von der ersten Anzeige bis zum unterschriebenen Kaufvertrag – dauert meist 2–4 Wochen. Hinzu kommen 2–4 Wochen für die notarielle Abwicklung bis zur Eigentumsübertragung. Bei sehr gefragten Lagen oder vorgemerkten Käufern geht es oft deutlich schneller.

In Frankfurt bzw. Hessen gilt seit 2020 das sogenannte Halbteilungsprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision. Die genaue Höhe besprechen wir vor der Beauftragung transparent mit Dir – keine versteckten Kosten, keine Überraschungen im Nachhinein. Zusätzlich übernehmen wir die Kosten für alle benötigten Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis etc.) – das ist bei uns im Service enthalten.

Deutlich weniger als die meisten erwarten. Im Wesentlichen gibt es fünf Momente, bei denen wir dich brauchen: das Erstgespräch vor Ort, die Unterlagenübergabe, ggf. eine Besichtigung, die Kaufpreisverhandlung und den Notartermin. Insgesamt sind das rund 4–5 Stunden – den Rest übernehmen wir vollständig für dich.

Unser Maklervertrag läuft standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – eine Kündigung ist in der Regel gar nicht nötig. Wenn du früher aus dem Vertrag möchtest, sprich uns einfach an. Wir arbeiten gerne auf Augenhöhe und lassen niemanden in einer Zusammenarbeit festhängen, die nicht mehr passt.

Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Käufer absichert: Ab dem Zeitpunkt der Eintragung kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an eine andere Person verkaufen oder belasten. Die Vormerkung wird automatisch beim Notartermin beantragt und schützt den Käufer bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung.

Das kommt selten vor – und wir sind darauf vorbereitet. Wir führen immer eine Liste mit Reserveinteressenten, die ernsthaftes Kaufinteresse gezeigt haben. Falls eine Finanzierung scheitert, können wir in der Regel innerhalb weniger Tage auf den nächsten qualifizierten Interessenten zurückgreifen. Der Verkaufsprozess verzögert sich dadurch meist nur um wenige Tage, nicht um Wochen.

Am besten davor – oder besser gesagt: Das Erstgespräch vor Ort ist bereits die Bewertung. Wir kommen zu dir, schauen uns die Immobilie an und geben dir eine fundierte Einschätzung des Marktwertes – kostenlos und unverbindlich. Online-Rechner können das nicht leisten, weil sie den Zustand, die Lage innerhalb der Straße und individuelle Besonderheiten nicht berücksichtigen.

Bei immovativInvest ist die Immobilienbewertung vollständig kostenlos und unverbindlich. Wir kommen persönlich zu dir und erstellen auf Basis aktueller Marktdaten, vergleichbarer Verkäufe in deiner Nachbarschaft und dem Zustand deiner Immobilie eine fundierte Werteinschätzung – ohne versteckte Kosten. Du gehst keine Verpflichtung ein.

Beim Direktankauf kauft immovativInvest deine Immobilie selbst – du erhältst ein Angebot innerhalb von Ø 21 Tagen, ohne Besichtigungstourismus und ohne Maklergebühren. Das ist ideal, wenn Schnelligkeit und Diskretion im Vordergrund stehen. Beim Maklerverkauf vermarkten wir deine Immobilie aktiv auf dem freien Markt und erzielen in der Regel den höchstmöglichen Verkaufspreis – ideal, wenn der maximale Erlös dein Hauptziel ist. Welcher Weg der richtige für dich ist, besprechen wir gerne kostenlos und unverbindlich.

Den richtigen Makler erkennst du an drei Dingen: lokaler Marktkenntnis, nachweisbaren Erfolgen und transparenter Kommunikation. Ein guter Makler kennt aktuelle Verkaufspreise in deiner Straße, hat echte Referenzen vorzuweisen und spricht klar über Kosten und Vertragsbedingungen. Bei immovativInvest kombinieren wir tiefes Regionalknowhow im Rhein-Main-Gebiet mit über 125 erfolgreich vermittelten Immobilien und einer 4,9-Sterne-Bewertung.

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % des Kaufpreises. Sie wird vom Käufer getragen und ist bei der Finanzierungsplanung unbedingt einzukalkulieren. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das 30.000 € allein für die Grunderwerbsteuer – zusätzlich zu Notar- und Grundbuchkosten. Insgesamt sollten Käufer in Hessen 10–12 % Kaufnebenkosten einplanen.

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre – er ist günstiger (ab ca. 50 €) und einfacher zu erstellen, aber weniger aussagekräftig, weil er das Nutzerverhalten widerspiegelt. Der Bedarfsausweis analysiert technisch den Energiebedarf des Gebäudes (Dämmung, Heizung, Fenster) – er ist teurer (ab ca. 300 €), aber objektiver und für Käufer informativer. Für Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut wurden, ist der Bedarfsausweis in der Regel Pflicht.

Der Quadratmeterpreis ergibt sich aus: Verkaufspreis ÷ Wohnfläche in m². Wichtig: Nur die Wohnfläche zählt – Keller, Garagen und Abstellräume werden nicht einbezogen. Dachgeschossflächen mit weniger als 2 Meter Stehhöhe werden nur zur Hälfte angerechnet. Eine korrekte Wohnflächenberechnung nach WoFlV ist deshalb entscheidend: Ältere Berechnungen können abweichen und führen zu falschen Preisvergleichen. Wir prüfen die Wohnfläche vor dem Verkauf kostenlos.

Ein Makleralleinauftrag gibt einem einzigen Makler das exklusive Recht, Ihre Immobilie zu vermarkten. Im Gegensatz zum einfachen Maklerauftrag verpflichtet er den Eigentümer, während der Laufzeit nicht parallel weitere Makler einzuschalten. Der Vorteil: Der Makler investiert deutlich mehr in Vermarktung und Präsentation, weil er die Sicherheit hat, dass sein Aufwand sich auszahlt. Bei immovativInvest läuft der Alleinauftrag standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – keine Kündigung nötig.

Beim Notartermin liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor – das dauert je nach Umfang 60–90 Minuten. Käufer und Verkäufer können Fragen stellen und Änderungswünsche äußern. Am Ende unterschreiben beide Parteien. Damit ist der Vertrag rechtlich bindend. Der Käufer zahlt dann die Grunderwerbsteuer und den Kaufpreis, sobald der Notar alle Voraussetzungen bestätigt (Auflassungsvormerkung, Lastenfreiheit). Die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt 4–8 Wochen nach dem Notartermin.

Die Auflassung ist die notarielle Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang – sie findet beim Notartermin statt und ist in § 925 BGB geregelt. Die Auflassung allein überträgt das Eigentum noch nicht: Erst die Eintragung im Grundbuch macht den Käufer zum rechtlichen Eigentümer. Um den Käufer bis dahin abzusichern, wird unmittelbar nach der Auflassung eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Diese blockiert weitere Verfügungen des Verkäufers über die Immobilie.

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Sabine M.

vor 2 Wochen

„Niclas hat sich von Anfang an richtig Zeit für uns genommen. Kein Fachjargon, einfach ehrlich und direkt. Die Wohnung war in knapp 5 Wochen verkauft – absolute Empfehlung!"

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