Vermietete Wohnung verkaufen: Was Vermieter in Frankfurt wissen müssen

Das ist das wichtigste Prinzip beim Verkauf einer vermieteten Immobilie. Der bestehende Mietvertrag geht automatisch auf den neuen Eigentümer über – mit allen Konditionen: Miethöhe, Kündigungsschutz, Mietdauer. Der Käufer wird also zum neuen Vermieter unter denselben Bedingungen.

Das bedeutet für Sie als Verkäufer: Der Mieter kann den Verkauf nicht verhindern, muss dem nicht zustimmen und muss auch nicht ausziehen – zumindest nicht allein aufgrund des Eigentümerwechsels.

Ein wichtiger Sonderfall: Wenn eine bislang vermietete Wohnung erstmals in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft werden soll, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Er darf die Wohnung zu denselben Konditionen kaufen wie der externe Käufer.

Das gilt nicht bei einem normalen Verkauf einer bereits bestehenden Eigentumswohnung. Wenn Ihre Wohnung schon als Eigentumswohnung im Grundbuch eingetragen ist und Sie sie einfach verkaufen wollen, entsteht kein Vorkaufsrecht.

Wichtig: Wenn das Vorkaufsrecht besteht und Sie es nicht ordnungsgemäß mitteilen, kann der Mieter den Kauf nachträglich anfechten – selbst nach dem Notartermin.

Der Mieter wohnt in der Wohnung. Sie brauchen aber potenzielle Käufer, die sich die Wohnung ansehen. Das ist der häufigste Konfliktpunkt.

Was rechtlich gilt:

• Der Mieter muss Besichtigungen in "zumutbarem Umfang" dulden – üblicherweise 1–2 Termine pro Woche, 2–3 Stunden, mit mindestens 24–48 Stunden Voranmeldung
• Der Vermieter darf nicht einfach mit Käufern auftauchen
• Der Mieter darf die Wohnung nicht verschmutzen oder beschädigen lassen, aber er muss nicht aufräumen oder besonders kooperativ sein

Unser Rat: Sprechen Sie früh und offen mit Ihrem Mieter. Erklären Sie, dass der Verkauf keine Kündigung bedeutet. Ein kooperativer Mieter ermöglicht professionelle Fotos und gute Besichtigungen – und damit einen besseren Preis.

Eine vermietete Wohnung erzielt in der Regel weniger als eine leerstehende. Der Grund: Der Käufer kann sie nicht sofort selbst nutzen. Der Abschlag hängt von mehreren Faktoren ab:

• Mietrendite: Ist die aktuelle Miete nah am Marktniveau, ist der Abschlag gering
• Miethöhe vs. Marktmiete: Bei einer Miete weit unter Marktniveau ist der Abschlag höher, weil der Käufer lange warten muss, bis er marktgerecht vermieten kann
• Mieterdauer und Kündigung: Ein langjähriger Mieter mit starkem Kündigungsschutz reduziert den Wert für Eigennutzer erheblich
• Lage: In Frankfurt und starken Lagen wie Sachsenhausen, Nordend oder Westend ist der Abschlag geringer, da Investoren gezielt diese Märkte suchen

In der Praxis sind Abschläge von 5–20 % gegenüber einem leerstehenden Verkauf üblich.

Wenn der neue Eigentümer oder ein naher Angehöriger die Wohnung selbst nutzen will, kann er Eigenbedarf anmelden. Die Fristen sind je nach Mietdauer:

• Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
• 5–8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
• Über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist

Eigenbedarfskündigung ist kein schnelles Instrument – und sie muss ernstgemeint und nachweisbar sein. Fingierter Eigenbedarf ist rechtlich riskant für den neuen Eigentümer.

Vermietete Wohnungen sprechen primär Kapitalanleger an:

• Privatanleger, die stabile Mietrenditen suchen
• Institutionelle Investoren (bei mehreren Einheiten)
• Käufer, die in Frankfurt investieren, aber nicht selbst dort wohnen wollen

Eigennutzer kommen seltener in Frage – aber sie kommen vor, wenn sie langfristig planen und bereit sind, auf den Auszug des Mieters zu warten.

Bei immovativInvest sprechen wir gezielt das Investorennetzwerk im Rhein-Main-Gebiet an und vermarkten vermietete Objekte mit den richtigen Kennzahlen: Mietrendite, Leerstandsrisiko, Mietentwicklungspotenzial.

Manchmal lohnt sich die Überlegung: Können Sie einen Mietaufhebungsvertrag aushandeln? Wenn der Mieter gegen eine Abstandszahlung auszieht und die Wohnung dann leer verkauft werden kann, ist das für beide Seiten oft besser:

• Verkäufer: höherer Verkaufspreis, breitere Käuferbasis (auch Eigennutzer)
• Mieter: finanzielle Absicherung beim Umzug

Das klappt nicht immer – aber es ist immer einen Versuch wert, den Mieter offen anzusprechen.

Wir bewerten vermietete Objekte realistisch – unter Berücksichtigung der aktuellen Miethöhe, der Marktmiete, des Mieter-Profils und der Lageentwicklung in Frankfurt. Wir organisieren Besichtigungen diskret und mieterfreundlich und haben ein aktives Netzwerk von Kapitalanlegern im Rhein-Main-Gebiet, die gezielt nach solchen Objekten suchen.