Erbengemeinschaft: Wie verkaufst du ein geerbtes Haus, wenn mehrere Erben beteiligt sind?

Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn eine Immobilie an mehrere Personen vererbt wird – egal ob durch Testament oder gesetzliche Erbfolge. Die Immobilie gehört allen Erben gemeinsam als Gesamthandseigentum.

Das bedeutet: Kein Erbe kann einen bestimmten Raum oder eine bestimmte Etage für sich beanspruchen. Die Immobilie ist unteilbar – jeder Erbe hat einen ideellen Anteil (z. B. ein Drittel), aber keine konkreten Quadratmeter.

Für alle wesentlichen Entscheidungen – Verkauf, Vermietung, Sanierung – ist grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich.

Erben dürfen:

• Gemeinsam über die Zukunft der Immobilie entscheiden (verkaufen, vermieten, selbst nutzen)
• Die Immobilie vermieten und Mieteinnahmen anteilig aufteilen
• Deinen eigenen Erbanteil an Dritte verkaufen (die Miterben haben dann ein Vorkaufsrecht)
• Die Auflösung der Erbengemeinschaft verlangen

Erben müssen:

• Kosten für Instandhaltung, Steuern und Versicherungen anteilig tragen
• Entscheidungen gemeinsam treffen – auch wenn das mühsam ist
• Den übrigen Erben im Falle eines Anteilsverkaufs ein Vorkaufsrecht einräumen

### Option 1: Einvernehmlicher Verkauf

Alle Erben sind sich einig und beauftragen gemeinsam einen Makler. Beim Notartermin müssen alle Erben anwesend sein oder durch notarielle Vollmacht vertreten werden. Der Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt.

Das ist die einfachste und finanziell beste Lösung – vorausgesetzt, alle ziehen mit.

### Option 2: Auszahlung – ein Erbe kauft die anderen aus

Ein Erbe möchte die Immobilie behalten, die anderen wollen ihr Geld. Dann kauft der verbleibende Erbe die Anteile der anderen zum Marktwert aus.

Voraussetzung: Der verbleibende Erbe kann die Auszahlung finanzieren. Oft ist dafür ein Kredit notwendig. Außerdem fällt bei diesem Vorgang Grunderwerbsteuer an – der Freibetrag gilt nur für direkte Vererbung, nicht für den Kauf von Geschwisteranteilen.

### Option 3: Gemeinsame Vermietung

Alle Erben sind sich einig, die Immobilie zu vermieten. Mieteinnahmen werden anteilig ausgeschüttet. Diese Lösung ist sinnvoll, wenn niemand akut verkaufen muss und die Immobilie attraktive Mieteinnahmen abwirft.

Nachteil: Die Erbengemeinschaft bleibt bestehen – mit allen Entscheidungspflichten für Reparaturen, Mietverträge, Neuvermietung etc. Langfristig ist das oft keine dauerhafte Lösung.

### Option 4: Teilungsversteigerung (letztes Mittel)

Wenn kein Einvernehmen erzielt werden kann, kann ein Erbe beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Gericht versteigert die Immobilie – und teilt den Erlös auf.

Das Problem: Immobilien erzielen bei Zwangsversteigerungen meist deutlich unter Marktwert. Häufig 20–30 % weniger. Es ist das teuerste Ergebnis für alle Beteiligten – ein echter Verlust für jede Partei.

Wir empfehlen die Teilungsversteigerung nur als Drohkulisse, nicht als ersten Schritt. In den meisten Fällen führt allein die Ankündigung dazu, dass die Parteien doch noch zu einer Einigung kommen.

Erbschaftsteuer

Jeder Erbe versteuert seinen Anteil separat. Freibeträge gelten pro Person und Verwandtschaftsgrad:

• Kinder: 400.000 € Freibetrag pro Elternteil
• Geschwister, Nichten/Neffen: nur 20.000 €
• Nicht-Verwandte: ebenfalls 20.000 €

Bei einem Haus im Wert von 600.000 € und drei Kindern als Erben fällt typischerweise keine Erbschaftsteuer an (je 200.000 € Anteil, weit unter dem Freibetrag). Bei entfernteren Verwandten sieht das ganz anders aus.

Spekulationssteuer beim Verkauf

Wenn die geerbte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser verkauft wird, kann Einkommensteuer anfallen – die sogenannte Spekulationssteuer. Entscheidend ist das Kaufdatum des Erblassers, nicht das Erbschaftsdatum.

Ausnahmen: Wenn der Erblasser in den letzten zwei Kalenderjahren selbst in der Immobilie gewohnt hat, entfällt die Steuerpflicht – auch beim Verkauf durch die Erben.

Grunderwerbsteuer beim Anteilsverkauf

Kauft ein Erbe die Anteile seiner Miterben, fällt Grunderwerbsteuer in Hessen (6 %) auf den Transaktionswert an. Das reduziert die Attraktivität des Auskaufs erheblich.

Beim Notartermin müssen alle Erben unterschreiben. Wenn ein Erbe nicht persönlich erscheinen kann, ist eine notarielle Vollmacht möglich – diese muss jedoch vorher beim Notar beglaubigt worden sein. Eine einfache schriftliche Vollmacht reicht nicht.

Für den Notartermin benötigst du außerdem:

• Den Erbschein (beim Nachlassgericht zu beantragen) oder ein eröffnetes, beglaubigtes Testament
• Personalausweise aller erscheinenden Erben
• Alle relevanten Grundbuchangaben

Blockaden in Erbengemeinschaften haben meist drei Ursachen:

• Unterschiedliche finanzielle Situationen – einer braucht das Geld sofort, ein anderer kann warten
• Emotionale Bindung – einer hat in dem Haus gelebt oder möchte es erhalten
• Streit um die Werteinschätzung – uneinigkeit darüber, was die Immobilie wert ist

In all diesen Situationen hilft eine neutrale, professionelle Bewertung. Wenn sich alle Erben auf einen gemeinsamen Marktwert einigen können, lösen sich viele Blockaden auf.

Bei immovativInvest übernehmen wir gerne die Kommunikation mit allen Beteiligten – neutral, transparent und ohne Partei zu ergreifen. Wir haben Erfahrung mit Erbengemeinschaften und wissen, dass diese Situationen fingerspitzengefühl erfordern.

• Beantrage den Erbschein beim zuständigen Nachlassgericht – das dauert in Hessen derzeit 4–8 Wochen
• Hol eine professionelle Bewertung ein – als gemeinsame Grundlage für alle Erben
• Klär steuerliche Fragen mit einem Steuerberater (wann ist die 10-Jahres-Frist abgelaufen? Wohnte der Erblasser selbst dort?)
• Sprich offen über die Ziele aller Beteiligten, bevor du mit dem Verkauf beginnst

Gerne kommen wir zum gemeinsamen Erstgespräch mit allen Erben – auch per Videokonferenz, wenn nicht alle in der Region leben. Kostenlos und unverbindlich.