Haus verkaufen trotz laufendem Kredit – so funktioniert es

Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld der Bank verhindert den Verkauf nicht. Sie wird beim Notartermin oder kurz danach aus dem erlösten Kaufpreis abgelöst. Die Bank erhält ihren Anteil direkt, bevor der Restbetrag an dich ausgezahlt wird.

Der Ablauf in der Praxis:

• Käufer und Verkäufer einigen sich auf einen Kaufpreis
• Beim Notartermin werden alle Konditionen beurkundet
• Die finanzierende Bank des Verkäufers stellt eine Löschungsbewilligung aus – gegen Zahlung der Restschuld
• Der Kaufpreis wird überwiesen: Restschuld geht an die Bank des Verkäufers, Differenz geht an den Verkäufer
• Die Grundschuld wird aus dem Grundbuch gelöscht

Für den Käufer ändert sich dadurch nichts – er bekommt eine lastenfreie Immobilie.

Das ist die entscheidende Kostenfrage beim Verkauf mit laufendem Kredit.

Wenn du deinen Kredit vorzeitig ablöst, entgehen der Bank zukünftige Zinserträge. Dafür darf sie eine Entschädigung verlangen – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (VFE).

Die Höhe hängt ab von:

• Restlaufzeit des Kredits
• Aktuell vereinbartem Zinssatz vs. aktuellem Marktzinsniveau
• Verbleibender Restschuld

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

Nach 10 Jahren Laufzeit haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) mit 6 Monaten Kündigungsfrist – ohne Entschädigungspflicht. Wenn Ihr Kredit also seit mehr als 10 Jahren läuft, können Sie kostenlos kündigen.

Bei kürzeren Laufzeiten gilt: Die Entschädigung kann sich auf mehrere Tausend Euro belaufen – in Einzelfällen auch auf fünfstellige Beträge bei großen Restschulden und hohen Zinssätzen.

Zeitpunkt optimieren

Wenn der Zinsbindungsauslauf absehbar ist, kann sich Warten lohnen. Auch reguläre Sondertilgungsrechte (die viele Kreditverträge einräumen) können vor dem Verkauf genutzt werden, um die Restschuld zu reduzieren und damit die VFE zu senken.

Mit der Bank verhandeln

Banken sind manchmal bereit, auf einen Teil der VFE zu verzichten – besonders wenn sie dem Käufer die Anschlussfinanzierung verkaufen können. Das lohnt sich zu fragen.

VFE in den Kaufpreis einrechnen

In manchen Fällen lässt sich die VFE in die Preisgestaltung integrieren – besonders wenn der Markt gut läuft und der Erlös ohnehin über der Summe aus Restschuld + VFE + Transaktionskosten liegt.

Kredit auf neue Immobilie übertragen

Wenn Sie nach dem Verkauf eine neue Immobilie kaufen, kann der bestehende Kredit unter Umständen auf das neue Objekt übertragen werden ("Pfandtausch"). Das setzt die Zustimmung der Bank voraus und ist nicht immer möglich – aber wenn es funktioniert, entfällt die VFE komplett.

Dieser Fall – "Under Water" oder "Negative Equity" – tritt auf, wenn der aktuelle Marktwert der Immobilie unter der Restschuld liegt. Das ist in Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet aktuell die absolute Ausnahme, kann aber bei Immobilien mit strukturellen Mängeln oder in ungünstigen Lagen vorkommen.

In diesem Fall:

• Sprechen Sie mit Ihrer Bank offen über die Situation
• Banken können einer Freigabe des Grundpfandrechts zustimmen, wenn der Verkäufer die Differenz anderweitig ausgleicht
• Eine Privatinsolvenz ist der schlechteste Ausweg – fast immer gibt es bessere Lösungen

Verkaufserlös

− Restschuld des Kredits

− Vorfälligkeitsentschädigung (falls anfällt)

− Grundbuchlöschungsgebühr (ca. 0,2 % der Grundschuld)

= Nettoerlös für den Verkäufer

In Frankfurt mit einem durchschnittlichen Eigentumsgewinn der letzten 10–15 Jahre ist dieser Nettoerlös in den meisten Fällen erheblich positiv. Die VFE ist ein Kostenpunkt – aber kein Grund, nicht zu verkaufen.

Wir klären mit Ihnen vorab die Gesamtrechnung: Wie hoch ist der realistische Verkaufserlös? Was kostet die Ablösung Ihres Kredits? Was bleibt am Ende übrig? Diese Zahlen kennen Sie, bevor Sie mit dem Verkauf beginnen – damit Sie sicher entscheiden können.