Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an? Der Überblick für Hessen

Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn aus privaten Immobilienverkäufen. Der offizielle Begriff lautet "privates Veräußerungsgeschäft" nach § 23 EStG.

Wann fällt sie an?

Die Spekulationssteuer greift, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkaufen – und dabei einen Gewinn erzielen. Maßgeblich ist das Datum des jeweiligen notariellen Kaufvertrags (nicht der Eigentumsübergang im Grundbuch).

Wie hoch ist sie?

Die Steuer entspricht Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Der liegt je nach Jahreseinkommen zwischen 14 % und 45 %. Dazu kommt ggf. der Solidaritätszuschlag (für höhere Einkommen) und Kirchensteuer.

Beispiel: Kaufpreis 2016 für 280.000 €, Verkauf 2023 für 420.000 €, Gewinn 140.000 €, persönlicher Steuersatz 35 % → Spekulationssteuer ca. 49.000 €.

Was ist abziehbar?

Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht der Bruttogewinn. Sie dürfen abziehen:

• Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten beim ursprünglichen Kauf)
• Kosten für wertsteigernde Modernisierungen und Renovierungen
• Maklerprovision beim Verkauf
• Notarkosten des Verkaufsvertrags
• Kosten für Grundbuchlöschung
• Gutachterkosten, Vermarktungskosten

Je mehr abzugsfähige Kosten, desto geringer der steuerpflichtige Gewinn.

Wann entfällt die Spekulationssteuer?

Zwei Ausnahmen – beide sehr bedeutsam:

Ausnahme 1: 10-Jahres-Frist

Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen, ist der Gewinn vollständig steuerfrei. Kein Antrag, keine Bedingungen. Diese Frist ist der wichtigste Planungsparameter für Immobilieninvestoren.

Ausnahme 2: Eigennutzung

Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer – auch wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist. "Selbst genutzt" bedeutet: ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (nicht vermietet, nicht gewerblich genutzt).

Wichtig: Es gilt das Kalenderjahr. Wenn Sie zum 31. Dezember eines Jahres eingezogen sind, zählt dieses Jahr bereits als volles Nutzungsjahr.

Freigrenze: 1.000 Euro

Liegt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei.

Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kauft und verkauft, überschreitet die sogenannte Drei-Objekt-Grenze und wird vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft.

Die Konsequenz ist erheblich:

• Der Gewinn unterliegt nicht der günstigen Abgeltungssteuer, sondern der regulären Einkommensteuer
• Zusätzlich fällt Gewerbesteuer an (in Frankfurt liegt der Hebesatz bei ca. 460 %, was eine effektive Gewerbesteuerbelastung von ca. 16 % ergibt)
• Die 10-Jahres-Freistellung gilt nicht mehr
• Alle Immobilienverkäufe – auch ältere – können rückwirkend als gewerblich eingestuft werden

Was zählt zur Drei-Objekt-Grenze?

Gezählt werden Immobilien, die innerhalb von 5 Jahren gekauft und verkauft werden – unabhängig von der Art (Wohnung, Haus, Grundstück). Immobilien, die Sie mehr als 10 Jahre halten, zählen nicht mit.

Tipp: Wenn Sie mehrere Objekte besitzen, sprechen Sie mit einem Steuerberater, bevor Sie verkaufen. Die Reihenfolge und der Zeitpunkt der Verkäufe können erheblichen Einfluss auf die Steuerlast haben.

Das ist keine Steuer für den Verkäufer – aber wichtig für die Preisfindung. In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % des Kaufpreises. Das ist einer der höchsten Sätze in Deutschland (Bayern: 3,5 %, Hamburg: 5,5 %).

Bei einem Kaufpreis von 500.000 € zahlt der Käufer in Hessen 30.000 € Grunderwerbsteuer – allein für diesen Posten. Das beeinflusst die Finanzierbarkeit und damit die Zahlungsbereitschaft von Käufern.

Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, übernehmen Sie die Spekulationsfrist des Erblassers. Hatte der Erblasser die Immobilie bereits seit mehr als 10 Jahren, ist Ihr Verkauf steuerfrei – auch wenn die Erbschaft erst letztes Jahr stattgefunden hat.

Wenn der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt hat, gilt ebenfalls die Eigennutzungsausnahme – für das Todesjahr und die zwei Vorjahre.

Die steuerlichen Auswirkungen eines Immobilienverkaufs können je nach Situation viele Tausend Euro ausmachen – in beide Richtungen. Wir empfehlen, vor jedem Verkauf mit einem Steuerberater zu sprechen. Wir vermitteln bei Bedarf gerne Kontakte zu auf Immobilien spezialisierten Steuerberatern im Rhein-Main-Gebiet.