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Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen: Erst renovieren oder so verkaufen?

Niclas van der Straeten

09. Mai 2026

Viele Eigentümer mit einem renovierungsbedürftigen Haus stehen vor der gleichen Frage: Soll ich erst sanieren und dann mehr Geld erzielen – oder verkaufe ich lieber jetzt, wie es ist? Die Antwort hängt von Lage, Zustand und Ihrer persönlichen Situation ab. Aber in den meisten Fällen ist die Antwort überraschend eindeutig.

Erst sanieren – oder nicht?

Die intuitive Annahme: Wer saniert, bekommt mehr. Das stimmt – aber nur selten mehr als die Sanierung gekostet hat. Der Grund: Käufer wollen einen Aufschlag für das Risiko, das Sie mit der Sanierung getragen haben. Sie zahlen nicht den vollen Marktwert einer frisch renovierten Immobilie, wenn die Arbeiten gerade erst fertig sind.

Wann eine Renovierung vor dem Verkauf sinnvoll ist:

Kleine, günstige Maßnahmen mit großer optischer Wirkung (Streichen, neue Armaturen, Bodenbelag)
Mängel, die die Finanzierbarkeit für Käufer blockieren (z. B. gravierender Schimmel, defekte Heizung)
Wenn Sie Zeit haben und der Markt in einer Aufwärtsbewegung ist

Wann eine Renovierung vor dem Verkauf nicht sinnvoll ist:

Große Sanierungen (Dach, Elektrik, Fenster, Heizung): Der Wertzuwachs deckt die Kosten selten vollständig
Wenn Sie schnell verkaufen müssen
Wenn der Zuschnitt oder die Lage das eigentliche Problem ist (dann hilft auch Renovierung nicht)
Wenn Sie nicht wissen, was Käufer wirklich wollen

Die richtige Käufergruppe für sanierungsbedürftige Häuser

Ein renovierungsbedürftiges Haus ist nicht für jeden Käufer interessant – aber für die richtigen Käufer ist es genau das richtige Objekt.

Handwerker mit Eigennutz: Handwerkermeister, Bauingenieure oder Elektriker, die selbst einziehen wollen und die Arbeiten teilweise selbst erledigen können. Der Sanierungsstau ist für sie Ersparnis, kein Problem.

Junge Familien mit kleinerem Budget: Wer 450.000 € zur Verfügung hat und eine frisch sanierte Wohnung für 550.000 € sucht, findet im sanierungsbedürftigen Objekt einen möglichen Einstieg – wenn sie bereit sind, Zeit und Energie zu investieren.

Investoren und Projektentwickler: Professionelle Käufer, die das Objekt selbst sanieren, anschließend vermieten oder verkaufen. Diese Käufer sind am effizientesten zu finden – sie kaufen schnell, finanzieren sicher und verhandeln hart.

Bauträger: Bei größeren Grundstücken oder Abriss-Neubaupotenzial kommen auch Bauträger in Frage, die das Grundstück mehr schätzen als die Bestandsimmobilie.

Transparenz als Verkaufsstrategie

Der häufigste Fehler beim Verkauf eines sanierungsbedürftigen Hauses: Mängel verschweigen oder beschönigen. Das ist nicht nur rechtlich riskant (arglistige Täuschung ist auch nach dem Verkauf klagbar), sondern strategisch kontraproduktiv.

Käufer, die ein sanierungsbedürftiges Haus suchen, wissen das. Sie machen eine gründliche Besichtigung. Wer Mängel versteckt, verliert das Vertrauen – und den Käufer. Wer Mängel offen kommuniziert, schafft eine Vertrauensgrundlage und erhält ernsthafte Angebote von Käufern, die genau wissen, worauf sie sich einlassen.

Das bedeutet: Alle bekannten Mängel müssen dokumentiert und offengelegt werden. Dazu gehören strukturelle Schäden, Feuchtigkeit, veraltete Elektrik, Heizungsalter, Asbest (falls bekannt) und ähnliche Themen.

Die richtige Preisfindung

Ein sanierungsbedürftiges Haus wird nicht nach dem Vergleichswert für renovierte Objekte bewertet. Stattdessen gilt:

Marktwert = Wert renoviert − Sanierungskosten − Risikoaufschlag des Käufers

Der Risikoaufschlag ist der Betrag, den Käufer verlangen, um das Risiko unbekannter Mehrkosten zu übernehmen. In der Praxis beträgt dieser 10–20 % der geschätzten Sanierungskosten.

Das bedeutet: Wenn die Sanierungskosten bei 150.000 € liegen, ist der Preis nicht einfach "Neuwertig minus 150.000 €", sondern "Neuwertig minus 150.000 € minus 15.000–30.000 € Risikoaufschlag".

Wir kennen den Markt für sanierungsbedürftige Objekte im Rhein-Main-Gebiet genau – und können einschätzen, welcher Preis realistisch ist und welche Käufer Sie ansprechen sollten.

Checkliste: Was Sie vor dem Verkauf klären sollten

Alle Mängel dokumentieren – was ist bekannt, was ist sichtbar?
Energieausweis beschaffen – auch für sanierungsbedürftige Objekte Pflicht
Kostenschätzung einholen – mindestens eine grobe Einschätzung der Sanierungskosten hilft Käufern bei der Entscheidung
Grundbuchauszug aktualisieren – keine Überraschungen beim Notar
Baupläne zusammenstellen – besonders wichtig für Umbaupotenziale
Rechtliche Besonderheiten prüfen – Denkmalschutz? Nachbarrechte? Bebauungsplan?

Was immovativInvest für Sie übernimmt

Wir beschaffen alle fehlenden Unterlagen kostenlos, erstellen ein professionelles Exposé, das den Zustand der Immobilie korrekt und verkaufsfördernd kommuniziert, und sprechen gezielt Käufergruppen an, die sanierungsbedürftige Objekte suchen. Wir filtern Interessenten vor und stellen sicher, dass Sie nur Besichtigungen mit ernst gemeintem Kaufinteresse haben.

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Wir beraten dich kostenlos und unverbindlich – persönlich vor Ort im Rhein-Main-Gebiet.

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Häufig gestellte Fragen

Antworten auf die wichtigsten Fragen

In der Regel dauert der gesamte Verkaufsprozess 6–8 Wochen. Die aktive Vermarktungsphase – von der ersten Anzeige bis zum unterschriebenen Kaufvertrag – dauert meist 2–4 Wochen. Hinzu kommen 2–4 Wochen für die notarielle Abwicklung bis zur Eigentumsübertragung. Bei sehr gefragten Lagen oder vorgemerkten Käufern geht es oft deutlich schneller.

In Frankfurt bzw. Hessen gilt seit 2020 das sogenannte Halbteilungsprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision. Die genaue Höhe besprechen wir vor der Beauftragung transparent mit Dir – keine versteckten Kosten, keine Überraschungen im Nachhinein. Zusätzlich übernehmen wir die Kosten für alle benötigten Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis etc.) – das ist bei uns im Service enthalten.

Deutlich weniger als die meisten erwarten. Im Wesentlichen gibt es fünf Momente, bei denen wir dich brauchen: das Erstgespräch vor Ort, die Unterlagenübergabe, ggf. eine Besichtigung, die Kaufpreisverhandlung und den Notartermin. Insgesamt sind das rund 4–5 Stunden – den Rest übernehmen wir vollständig für dich.

Unser Maklervertrag läuft standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – eine Kündigung ist in der Regel gar nicht nötig. Wenn du früher aus dem Vertrag möchtest, sprich uns einfach an. Wir arbeiten gerne auf Augenhöhe und lassen niemanden in einer Zusammenarbeit festhängen, die nicht mehr passt.

Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Käufer absichert: Ab dem Zeitpunkt der Eintragung kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an eine andere Person verkaufen oder belasten. Die Vormerkung wird automatisch beim Notartermin beantragt und schützt den Käufer bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung.

Das kommt selten vor – und wir sind darauf vorbereitet. Wir führen immer eine Liste mit Reserveinteressenten, die ernsthaftes Kaufinteresse gezeigt haben. Falls eine Finanzierung scheitert, können wir in der Regel innerhalb weniger Tage auf den nächsten qualifizierten Interessenten zurückgreifen. Der Verkaufsprozess verzögert sich dadurch meist nur um wenige Tage, nicht um Wochen.

Am besten davor – oder besser gesagt: Das Erstgespräch vor Ort ist bereits die Bewertung. Wir kommen zu dir, schauen uns die Immobilie an und geben dir eine fundierte Einschätzung des Marktwertes – kostenlos und unverbindlich. Online-Rechner können das nicht leisten, weil sie den Zustand, die Lage innerhalb der Straße und individuelle Besonderheiten nicht berücksichtigen.

Bei immovativInvest ist die Immobilienbewertung vollständig kostenlos und unverbindlich. Wir kommen persönlich zu dir und erstellen auf Basis aktueller Marktdaten, vergleichbarer Verkäufe in deiner Nachbarschaft und dem Zustand deiner Immobilie eine fundierte Werteinschätzung – ohne versteckte Kosten. Du gehst keine Verpflichtung ein.

Beim Direktankauf kauft immovativInvest deine Immobilie selbst – du erhältst ein Angebot innerhalb von Ø 21 Tagen, ohne Besichtigungstourismus und ohne Maklergebühren. Das ist ideal, wenn Schnelligkeit und Diskretion im Vordergrund stehen. Beim Maklerverkauf vermarkten wir deine Immobilie aktiv auf dem freien Markt und erzielen in der Regel den höchstmöglichen Verkaufspreis – ideal, wenn der maximale Erlös dein Hauptziel ist. Welcher Weg der richtige für dich ist, besprechen wir gerne kostenlos und unverbindlich.

Den richtigen Makler erkennst du an drei Dingen: lokaler Marktkenntnis, nachweisbaren Erfolgen und transparenter Kommunikation. Ein guter Makler kennt aktuelle Verkaufspreise in deiner Straße, hat echte Referenzen vorzuweisen und spricht klar über Kosten und Vertragsbedingungen. Bei immovativInvest kombinieren wir tiefes Regionalknowhow im Rhein-Main-Gebiet mit über 125 erfolgreich vermittelten Immobilien und einer 4,9-Sterne-Bewertung.

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % des Kaufpreises. Sie wird vom Käufer getragen und ist bei der Finanzierungsplanung unbedingt einzukalkulieren. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das 30.000 € allein für die Grunderwerbsteuer – zusätzlich zu Notar- und Grundbuchkosten. Insgesamt sollten Käufer in Hessen 10–12 % Kaufnebenkosten einplanen.

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre – er ist günstiger (ab ca. 50 €) und einfacher zu erstellen, aber weniger aussagekräftig, weil er das Nutzerverhalten widerspiegelt. Der Bedarfsausweis analysiert technisch den Energiebedarf des Gebäudes (Dämmung, Heizung, Fenster) – er ist teurer (ab ca. 300 €), aber objektiver und für Käufer informativer. Für Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut wurden, ist der Bedarfsausweis in der Regel Pflicht.

Der Quadratmeterpreis ergibt sich aus: Verkaufspreis ÷ Wohnfläche in m². Wichtig: Nur die Wohnfläche zählt – Keller, Garagen und Abstellräume werden nicht einbezogen. Dachgeschossflächen mit weniger als 2 Meter Stehhöhe werden nur zur Hälfte angerechnet. Eine korrekte Wohnflächenberechnung nach WoFlV ist deshalb entscheidend: Ältere Berechnungen können abweichen und führen zu falschen Preisvergleichen. Wir prüfen die Wohnfläche vor dem Verkauf kostenlos.

Ein Makleralleinauftrag gibt einem einzigen Makler das exklusive Recht, Ihre Immobilie zu vermarkten. Im Gegensatz zum einfachen Maklerauftrag verpflichtet er den Eigentümer, während der Laufzeit nicht parallel weitere Makler einzuschalten. Der Vorteil: Der Makler investiert deutlich mehr in Vermarktung und Präsentation, weil er die Sicherheit hat, dass sein Aufwand sich auszahlt. Bei immovativInvest läuft der Alleinauftrag standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – keine Kündigung nötig.

Beim Notartermin liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor – das dauert je nach Umfang 60–90 Minuten. Käufer und Verkäufer können Fragen stellen und Änderungswünsche äußern. Am Ende unterschreiben beide Parteien. Damit ist der Vertrag rechtlich bindend. Der Käufer zahlt dann die Grunderwerbsteuer und den Kaufpreis, sobald der Notar alle Voraussetzungen bestätigt (Auflassungsvormerkung, Lastenfreiheit). Die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt 4–8 Wochen nach dem Notartermin.

Die Auflassung ist die notarielle Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang – sie findet beim Notartermin statt und ist in § 925 BGB geregelt. Die Auflassung allein überträgt das Eigentum noch nicht: Erst die Eintragung im Grundbuch macht den Käufer zum rechtlichen Eigentümer. Um den Käufer bis dahin abzusichern, wird unmittelbar nach der Auflassung eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Diese blockiert weitere Verfügungen des Verkäufers über die Immobilie.

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Sabine M.

vor 2 Wochen

„Niclas hat sich von Anfang an richtig Zeit für uns genommen. Kein Fachjargon, einfach ehrlich und direkt. Die Wohnung war in knapp 5 Wochen verkauft – absolute Empfehlung!"

Eigentumswohnung · Frankfurt