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Mehrfamilienhaus verkaufen im Rhein-Main-Gebiet: Alles was Eigentümer wissen müssen

Mazlum Külahci

09. Mai 2026

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses folgt anderen Gesetzmäßigkeiten als der Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses. Die Bewertung ist komplexer, die Käufer sind professioneller, die steuerlichen Fragen sind vielschichtiger – und die Maklerprovision funktioniert anders. Wer das weiß, ist besser vorbereitet.

Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?

Bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen dominiert das Vergleichswertverfahren: Was wurde für ähnliche Objekte in der Nähe gezahlt? Bei Mehrfamilienhäusern gilt dagegen fast ausschließlich das Ertragswertverfahren.

Das Ertragswertverfahren vereinfacht:

Ertragswert = (Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten) ÷ Liegenschaftszinssatz + Bodenwert

Der Jahresrohertrag sind alle Mieteinnahmen im Jahr – Ist-Mieten, nicht Marktmieten. Wenn Einheiten unter Marktniveau vermietet sind, reduziert das den Wert.

Die Bewirtschaftungskosten umfassen Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis und ggf. Abschreibungen.

Der Liegenschaftszinssatz ist der entscheidende Faktor: Er bestimmt, wie stark der Ertrag kapitalisiert wird. In Frankfurt liegen die Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser aktuell je nach Lage bei ca. 2,5–4,5 %. Je niedriger der Zinssatz, desto höher der errechnete Wert.

Was das bedeutet: Wer seine Immobilien dauerhaft unter Marktmiete vermietet hat, erzielt beim Verkauf einen niedrigeren Preis – auch wenn das Haus strukturell in gutem Zustand ist. Potenzielle Mietsteigerungen werden vom Markt nur teilweise anerkannt.

Besonderheiten im Rhein-Main-Gebiet

Keine Milieuschutz-Gebiete wie in Berlin

Im Gegensatz zu München und Berlin gibt es in Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet deutlich weniger Gebiete mit besonderen Erhaltungssatzungen. Das bedeutet: Modernisierungen und Mietanpassungen sind hier rechtlich einfacher umzusetzen – ein Vorteil für Käufer und damit für den Verkaufspreis.

Starke Investorennachfrage

Frankfurt als Finanzstandort zieht institutionelle und private Kapitalanleger an. Die Nachfrage nach vermieteten Mehrfamilienhäusern in guten Lagen (Sachsenhausen, Nordend, Bornheim, Westend, Ostend, Bockenheim) ist stabil – auch wenn die Zinsen gestiegen sind.

Steigende Mieten als Werttreiber

Die Nettokaltmieten in Frankfurt sind 2024/2025 weiter gestiegen. Wer jetzt verkauft, profitiert davon, dass Käufer mit höheren zukünftigen Mieteinnahmen rechnen und entsprechend höhere Preise akzeptieren.

Die Maklerkosten beim Mehrfamilienhaus

Das ist ein wichtiger Unterschied zum Wohnungskauf: Das Halbteilungsprinzip (Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision), das seit 2020 für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gilt, gilt nicht für Mehrfamilienhäuser.

Beim Mehrfamilienhaus können Käufer und Verkäufer die Provisionsteilung frei verhandeln. In der Praxis trägt beim gewerblichen Verkauf häufig der Käufer einen größeren Teil oder sogar die gesamte Provision. Wir besprechen die Konditionen vor der Beauftragung transparent mit Ihnen.

Welche Unterlagen Sie brauchen

Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses sind deutlich mehr Dokumente notwendig als beim Einfamilienhausverkauf:

Grundbuchauszug (alle Abteilungen)
Flurkarte und Lageplan
Mietverträge aller Einheiten (aktuell und vollständig)
Mieterliste mit aktuellen Nettokaltmieten und Nebenkosten
Betriebskostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
Energieausweis (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis)
Baupläne und Grundrisse aller Einheiten
Baugenehmigungen und Abnahmebescheinigungen
Nachweise über Instandhaltungen und Modernisierungen
Auflistung laufender Wartungsverträge

Ohne vollständige Mietunterlagen verzögert sich der Notartermin – und professionelle Käufer machen die Unterlagenprüfung (Due Diligence) zur Bedingung.

Bei immovativInvest übernehmen wir die Beschaffung fehlender Unterlagen kostenlos.

Steuerliche Besonderheiten beim MFH-Verkauf

Spekulationssteuer

Wie bei anderen Immobilien: Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an. Bei Mehrfamilienhäusern, die vermietet waren, gibt es keine Eigennutzungs-Ausnahme.

Gewerblicher Grundstückshandel

Wenn Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkaufen (die sogenannte "Drei-Objekt-Grenze"), gilt das Finanzamt das als gewerblichen Grundstückshandel. Die Folge: Einkommensteuer statt Abgeltungssteuer, und der Verkaufserlös unterliegt der Gewerbesteuer. Das kann bei mehreren Objekten erhebliche Konsequenzen haben – ein Steuerberater sollte hier frühzeitig einbezogen werden.

Die 4 Phasen des Verkaufs

Phase 1: Vorbereitung (2–4 Wochen)

Bewertung nach Ertragswertverfahren, Unterlagen zusammenstellen, Exposé erstellen mit Renditekennzahlen

Phase 2: Vermarktung (4–8 Wochen)

Gezieltes Ansprechen von Investoren – nicht nur Portale, sondern aktives Netzwerk. Mehrfamilienhäuser werden häufig "off-market" verkauft

Phase 3: Verhandlung und Due Diligence (2–4 Wochen)

Professionelle Käufer führen detaillierte Prüfungen durch. Unterlagen müssen vollständig und korrekt sein

Phase 4: Notartermin und Abwicklung (4–8 Wochen)

Wie beim normalen Verkauf: Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung, Eigentumsumschreibung, Übergabe

Was immovativInvest für Sie tut

Wir bewerten Ihr Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswertverfahren und erstellen eine professionelle Investoren-Präsentation mit allen relevanten Renditekennzahlen. Wir sprechen unser Netzwerk von Kapitalanlegern und Investoren im Rhein-Main-Gebiet direkt an – ohne dass Ihr Objekt öffentlich sichtbar sein muss, wenn Sie das bevorzugen.

Hast du Fragen zu deiner Immobilie?

Wir beraten dich kostenlos und unverbindlich – persönlich vor Ort im Rhein-Main-Gebiet.

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Niclas & Mazlum

Geschäftsführer von immovativInvest

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Häufig gestellte Fragen

Antworten auf die wichtigsten Fragen

In der Regel dauert der gesamte Verkaufsprozess 6–8 Wochen. Die aktive Vermarktungsphase – von der ersten Anzeige bis zum unterschriebenen Kaufvertrag – dauert meist 2–4 Wochen. Hinzu kommen 2–4 Wochen für die notarielle Abwicklung bis zur Eigentumsübertragung. Bei sehr gefragten Lagen oder vorgemerkten Käufern geht es oft deutlich schneller.

In Frankfurt bzw. Hessen gilt seit 2020 das sogenannte Halbteilungsprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision. Die genaue Höhe besprechen wir vor der Beauftragung transparent mit Dir – keine versteckten Kosten, keine Überraschungen im Nachhinein. Zusätzlich übernehmen wir die Kosten für alle benötigten Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis etc.) – das ist bei uns im Service enthalten.

Deutlich weniger als die meisten erwarten. Im Wesentlichen gibt es fünf Momente, bei denen wir dich brauchen: das Erstgespräch vor Ort, die Unterlagenübergabe, ggf. eine Besichtigung, die Kaufpreisverhandlung und den Notartermin. Insgesamt sind das rund 4–5 Stunden – den Rest übernehmen wir vollständig für dich.

Unser Maklervertrag läuft standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – eine Kündigung ist in der Regel gar nicht nötig. Wenn du früher aus dem Vertrag möchtest, sprich uns einfach an. Wir arbeiten gerne auf Augenhöhe und lassen niemanden in einer Zusammenarbeit festhängen, die nicht mehr passt.

Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Käufer absichert: Ab dem Zeitpunkt der Eintragung kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an eine andere Person verkaufen oder belasten. Die Vormerkung wird automatisch beim Notartermin beantragt und schützt den Käufer bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung.

Das kommt selten vor – und wir sind darauf vorbereitet. Wir führen immer eine Liste mit Reserveinteressenten, die ernsthaftes Kaufinteresse gezeigt haben. Falls eine Finanzierung scheitert, können wir in der Regel innerhalb weniger Tage auf den nächsten qualifizierten Interessenten zurückgreifen. Der Verkaufsprozess verzögert sich dadurch meist nur um wenige Tage, nicht um Wochen.

Am besten davor – oder besser gesagt: Das Erstgespräch vor Ort ist bereits die Bewertung. Wir kommen zu dir, schauen uns die Immobilie an und geben dir eine fundierte Einschätzung des Marktwertes – kostenlos und unverbindlich. Online-Rechner können das nicht leisten, weil sie den Zustand, die Lage innerhalb der Straße und individuelle Besonderheiten nicht berücksichtigen.

Bei immovativInvest ist die Immobilienbewertung vollständig kostenlos und unverbindlich. Wir kommen persönlich zu dir und erstellen auf Basis aktueller Marktdaten, vergleichbarer Verkäufe in deiner Nachbarschaft und dem Zustand deiner Immobilie eine fundierte Werteinschätzung – ohne versteckte Kosten. Du gehst keine Verpflichtung ein.

Beim Direktankauf kauft immovativInvest deine Immobilie selbst – du erhältst ein Angebot innerhalb von Ø 21 Tagen, ohne Besichtigungstourismus und ohne Maklergebühren. Das ist ideal, wenn Schnelligkeit und Diskretion im Vordergrund stehen. Beim Maklerverkauf vermarkten wir deine Immobilie aktiv auf dem freien Markt und erzielen in der Regel den höchstmöglichen Verkaufspreis – ideal, wenn der maximale Erlös dein Hauptziel ist. Welcher Weg der richtige für dich ist, besprechen wir gerne kostenlos und unverbindlich.

Den richtigen Makler erkennst du an drei Dingen: lokaler Marktkenntnis, nachweisbaren Erfolgen und transparenter Kommunikation. Ein guter Makler kennt aktuelle Verkaufspreise in deiner Straße, hat echte Referenzen vorzuweisen und spricht klar über Kosten und Vertragsbedingungen. Bei immovativInvest kombinieren wir tiefes Regionalknowhow im Rhein-Main-Gebiet mit über 125 erfolgreich vermittelten Immobilien und einer 4,9-Sterne-Bewertung.

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % des Kaufpreises. Sie wird vom Käufer getragen und ist bei der Finanzierungsplanung unbedingt einzukalkulieren. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das 30.000 € allein für die Grunderwerbsteuer – zusätzlich zu Notar- und Grundbuchkosten. Insgesamt sollten Käufer in Hessen 10–12 % Kaufnebenkosten einplanen.

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre – er ist günstiger (ab ca. 50 €) und einfacher zu erstellen, aber weniger aussagekräftig, weil er das Nutzerverhalten widerspiegelt. Der Bedarfsausweis analysiert technisch den Energiebedarf des Gebäudes (Dämmung, Heizung, Fenster) – er ist teurer (ab ca. 300 €), aber objektiver und für Käufer informativer. Für Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut wurden, ist der Bedarfsausweis in der Regel Pflicht.

Der Quadratmeterpreis ergibt sich aus: Verkaufspreis ÷ Wohnfläche in m². Wichtig: Nur die Wohnfläche zählt – Keller, Garagen und Abstellräume werden nicht einbezogen. Dachgeschossflächen mit weniger als 2 Meter Stehhöhe werden nur zur Hälfte angerechnet. Eine korrekte Wohnflächenberechnung nach WoFlV ist deshalb entscheidend: Ältere Berechnungen können abweichen und führen zu falschen Preisvergleichen. Wir prüfen die Wohnfläche vor dem Verkauf kostenlos.

Ein Makleralleinauftrag gibt einem einzigen Makler das exklusive Recht, Ihre Immobilie zu vermarkten. Im Gegensatz zum einfachen Maklerauftrag verpflichtet er den Eigentümer, während der Laufzeit nicht parallel weitere Makler einzuschalten. Der Vorteil: Der Makler investiert deutlich mehr in Vermarktung und Präsentation, weil er die Sicherheit hat, dass sein Aufwand sich auszahlt. Bei immovativInvest läuft der Alleinauftrag standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – keine Kündigung nötig.

Beim Notartermin liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor – das dauert je nach Umfang 60–90 Minuten. Käufer und Verkäufer können Fragen stellen und Änderungswünsche äußern. Am Ende unterschreiben beide Parteien. Damit ist der Vertrag rechtlich bindend. Der Käufer zahlt dann die Grunderwerbsteuer und den Kaufpreis, sobald der Notar alle Voraussetzungen bestätigt (Auflassungsvormerkung, Lastenfreiheit). Die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt 4–8 Wochen nach dem Notartermin.

Die Auflassung ist die notarielle Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang – sie findet beim Notartermin statt und ist in § 925 BGB geregelt. Die Auflassung allein überträgt das Eigentum noch nicht: Erst die Eintragung im Grundbuch macht den Käufer zum rechtlichen Eigentümer. Um den Käufer bis dahin abzusichern, wird unmittelbar nach der Auflassung eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Diese blockiert weitere Verfügungen des Verkäufers über die Immobilie.

Google Bewertungen

4,9

Basierend auf 100+ echten Bewertungen

Sabine M.

vor 2 Wochen

„Niclas hat sich von Anfang an richtig Zeit für uns genommen. Kein Fachjargon, einfach ehrlich und direkt. Die Wohnung war in knapp 5 Wochen verkauft – absolute Empfehlung!"

Eigentumswohnung · Frankfurt

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