KostenRecht & Steuern8 Min. Lesezeit

Gesamtkosten beim Immobilienverkauf in Hessen: Was bleibt wirklich übrig?

Niclas van der Straeten

09. Mai 2026

Der Kaufpreis, den ein Käufer zahlt, ist nicht das, was der Verkäufer am Ende bekommt. Zwischen Verkaufspreis und Nettobetrag liegen Kosten – manche erwartet, manche überraschend. Wir zeigen alle Kostenpositionen für Immobilienverkäufer in Hessen und erklären, welche sich vermeiden lassen.

Die Kosten auf einen Blick

Für Verkäufer in Frankfurt und Hessen entstehen folgende typische Kostenpositionen:

Kostenart	Typische Höhe
Maklerprovision	ca. 2,975 % des Kaufpreises (Verkäuferanteil)
Grundschuldlöschung	ca. 0,4 % des Grundschuldbetrags
Energieausweis (falls fehlend)	50–300 €
Vorfälligkeitsentschädigung	individuell (0–mehrere Tausend €)
Spekulationssteuer	14–45 % des Gewinns (falls fällig)

Kostenblock 1: Maklerprovision in Hessen

In Hessen gilt seit dem 23. Dezember 2020 das Halbteilungsprinzip nach § 656c BGB. Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision zu gleichen Teilen. Der Anteil des Verkäufers liegt bei immovativInvest bei 2,975 % inkl. MwSt. des Kaufpreises.

Beispielrechnung bei 480.000 € Kaufpreis:

Gesamtprovision: 5,95 % = 28.560 €
Verkäuferanteil: 2,975 % = 14.280 €
Käuferanteil: 2,975 % = 14.280 €

Was dafür geleistet wird: professionelle Bewertung, Exposé, Fotos, Vermarktung, Käuferprüfung, Verhandlung, Vorbereitung des Notartermins, alle erforderlichen Unterlagen (kostenlos für Sie) und Begleitung bis zur Schlüsselübergabe.

Steuertipp: Wenn Sie die Spekulationssteuer zahlen müssen, ist die Maklerprovision als Werbungskosten abzugsfähig – sie reduziert den steuerpflichtigen Gewinn.

Kostenblock 2: Grundschuldlöschung

Wenn noch eine Grundschuld aus einem früheren oder laufenden Kredit im Grundbuch eingetragen ist, muss diese beim Verkauf gelöscht werden. Die Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus, der Notar beantragt die Löschung beim Grundbuchamt.

Die Kosten: ca. 0,4 % des Grundschuldbetrags (Notar + Grundbuchamt zusammen).

Beispiel: Grundschuld 150.000 € → ca. 600 € Löschungskosten.

Oft sind im Grundbuch alte Grundschulden eingetragen, für die der Kredit schon längst zurückgezahlt wurde. Lassen Sie diese vorab löschen – das ist günstiger als im Zuge des Verkaufs.

Kostenblock 3: Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie bei dem Verkauf einen laufenden Kredit vorzeitig ablösen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) verlangen. Die Höhe hängt ab von:

Restlaufzeit des Kredits
Differenz zwischen vereinbartem Zinssatz und aktuellem Marktniveau
Restschuld

Nach 10 Jahren Kreditlaufzeit: gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) – keine VFE.

Bei jüngeren Krediten mit hohem Zinssatz: kann die VFE mehrere Tausend bis fünfstellig sein.

Fragen Sie Ihre Bank vorab nach der VFE-Berechnung. Dieser Wert ist ein wichtiger Bestandteil Ihrer Nettoerlösrechnung.

Kostenblock 4: Energieausweis

Jede Immobilie, die verkauft wird, braucht einen gültigen Energieausweis. Fehlt er oder ist er abgelaufen, muss er neu erstellt werden.

Kosten: 50–300 € je nach Gebäudegröße und Ausweisart (Verbrauchsausweis günstiger, Bedarfsausweis teurer).

Bei immovativInvest ist die Beschaffung des Energieausweises im Service enthalten – Sie zahlen dafür nichts extra.

Kostenblock 5: Spekulationssteuer

Die mit Abstand größte potenzielle Kostenposition – aber eine, die sich oft vermeiden lässt.

Wenn Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkaufen und während dieser Zeit nicht selbst darin gewohnt haben, fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an. Der Steuersatz entspricht Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (14–45 %).

Vermeidungsstrategien:

Warten, bis die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist
Eigennutzung in den letzten drei Kalenderjahren vor dem Verkauf
Lassen Sie prüfen, ob Sie geerbte Frist übernehmen konnten

Bei der Steuerberechnung sind abziehbar: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Modernisierungskosten, Verkaufskosten (inkl. Maklerprovision). Das reduziert den steuerpflichtigen Gewinn erheblich.

Unterschätzte Nebenkosten

Dokumente: Grundbuchauszug, Flurkarte, Teilungserklärung (bei WEG) usw. müssen für den Verkauf vorliegen. Kosten bei Selbstbeschaffung: typischerweise 200–600 €. Bei immovativInvest: kostenlos inklusive.

Möblierungskosten / Entrümpelung: Falls die Immobilie vor dem Verkauf geräumt werden muss, entstehen Kosten für Transport und Entsorgung. Schwer pauschal zu beziffern, aber oft unterschätzt.

Hobbykeller oder Anbau ohne Baugenehmigung: Falls nachträglich Baumaßnahmen ohne Genehmigung stattgefunden haben, kann der Käufer Preisabschläge fordern oder der Notar Nachweise verlangen.

Was bleibt übrig? Nettoerlösrechnung

Beispiel: Einfamilienhaus Frankfurt, Verkaufspreis 650.000 €

Position	Betrag
Verkaufspreis	650.000 €
− Maklerprovision Verkäufer (2,975 %)	− 19.338 €
− Grundschuldlöschung (Grundschuld 200.000 €)	− 800 €
− Vorfälligkeitsentschädigung (Schätzung)	− 4.000 €
− Restschuld des Kredits	− 180.000 €
− Spekulationssteuer (entfällt, >10 Jahre)	0 €
Nettobetrag	ca. 445.862 €

In diesem Beispiel erhält der Verkäufer rund 445.000 € netto – deutlich weniger als die 650.000 € Kaufpreis, aber ein erheblicher Betrag für einen Neustart.

Kosten, die der Käufer zahlt (nicht Sie)

Zur Vollständigkeit: Der Käufer trägt in Hessen:

Grunderwerbsteuer: 6 % = 39.000 € bei 650.000 €
Notarkosten: ca. 1–1,5 % = ca. 6.500–9.750 €
Grundbuchkosten: ca. 0,3–0,5 % = ca. 1.950–3.250 €
Maklerprovision Käufer: 2,975 % = 19.338 €

Gesamtnebenkosten Käufer: ca. 10–11 % des Kaufpreises. Das ist wichtig zu wissen, wenn Sie den Zielpreis festlegen – ein Käufer, der 650.000 € bietet, zahlt insgesamt ca. 715.000–720.000 €.

Unser Rat

Bevor Sie den Verkauf starten, sollten Sie Ihre persönliche Nettoerlösrechnung kennen. Wir erstellen diese gemeinsam mit Ihnen im Erstgespräch – kostenlos und unverbindlich – damit Sie von Anfang an wissen, was Sie erwarten können.

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Häufig gestellte Fragen

Antworten auf die wichtigsten Fragen

In der Regel dauert der gesamte Verkaufsprozess 6–8 Wochen. Die aktive Vermarktungsphase – von der ersten Anzeige bis zum unterschriebenen Kaufvertrag – dauert meist 2–4 Wochen. Hinzu kommen 2–4 Wochen für die notarielle Abwicklung bis zur Eigentumsübertragung. Bei sehr gefragten Lagen oder vorgemerkten Käufern geht es oft deutlich schneller.

In Frankfurt bzw. Hessen gilt seit 2020 das sogenannte Halbteilungsprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision. Die genaue Höhe besprechen wir vor der Beauftragung transparent mit Dir – keine versteckten Kosten, keine Überraschungen im Nachhinein. Zusätzlich übernehmen wir die Kosten für alle benötigten Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis etc.) – das ist bei uns im Service enthalten.

Deutlich weniger als die meisten erwarten. Im Wesentlichen gibt es fünf Momente, bei denen wir dich brauchen: das Erstgespräch vor Ort, die Unterlagenübergabe, ggf. eine Besichtigung, die Kaufpreisverhandlung und den Notartermin. Insgesamt sind das rund 4–5 Stunden – den Rest übernehmen wir vollständig für dich.

Unser Maklervertrag läuft standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – eine Kündigung ist in der Regel gar nicht nötig. Wenn du früher aus dem Vertrag möchtest, sprich uns einfach an. Wir arbeiten gerne auf Augenhöhe und lassen niemanden in einer Zusammenarbeit festhängen, die nicht mehr passt.

Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Käufer absichert: Ab dem Zeitpunkt der Eintragung kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an eine andere Person verkaufen oder belasten. Die Vormerkung wird automatisch beim Notartermin beantragt und schützt den Käufer bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung.

Das kommt selten vor – und wir sind darauf vorbereitet. Wir führen immer eine Liste mit Reserveinteressenten, die ernsthaftes Kaufinteresse gezeigt haben. Falls eine Finanzierung scheitert, können wir in der Regel innerhalb weniger Tage auf den nächsten qualifizierten Interessenten zurückgreifen. Der Verkaufsprozess verzögert sich dadurch meist nur um wenige Tage, nicht um Wochen.

Am besten davor – oder besser gesagt: Das Erstgespräch vor Ort ist bereits die Bewertung. Wir kommen zu dir, schauen uns die Immobilie an und geben dir eine fundierte Einschätzung des Marktwertes – kostenlos und unverbindlich. Online-Rechner können das nicht leisten, weil sie den Zustand, die Lage innerhalb der Straße und individuelle Besonderheiten nicht berücksichtigen.

Bei immovativInvest ist die Immobilienbewertung vollständig kostenlos und unverbindlich. Wir kommen persönlich zu dir und erstellen auf Basis aktueller Marktdaten, vergleichbarer Verkäufe in deiner Nachbarschaft und dem Zustand deiner Immobilie eine fundierte Werteinschätzung – ohne versteckte Kosten. Du gehst keine Verpflichtung ein.

Beim Direktankauf kauft immovativInvest deine Immobilie selbst – du erhältst ein Angebot innerhalb von Ø 21 Tagen, ohne Besichtigungstourismus und ohne Maklergebühren. Das ist ideal, wenn Schnelligkeit und Diskretion im Vordergrund stehen. Beim Maklerverkauf vermarkten wir deine Immobilie aktiv auf dem freien Markt und erzielen in der Regel den höchstmöglichen Verkaufspreis – ideal, wenn der maximale Erlös dein Hauptziel ist. Welcher Weg der richtige für dich ist, besprechen wir gerne kostenlos und unverbindlich.

Den richtigen Makler erkennst du an drei Dingen: lokaler Marktkenntnis, nachweisbaren Erfolgen und transparenter Kommunikation. Ein guter Makler kennt aktuelle Verkaufspreise in deiner Straße, hat echte Referenzen vorzuweisen und spricht klar über Kosten und Vertragsbedingungen. Bei immovativInvest kombinieren wir tiefes Regionalknowhow im Rhein-Main-Gebiet mit über 125 erfolgreich vermittelten Immobilien und einer 4,9-Sterne-Bewertung.

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % des Kaufpreises. Sie wird vom Käufer getragen und ist bei der Finanzierungsplanung unbedingt einzukalkulieren. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das 30.000 € allein für die Grunderwerbsteuer – zusätzlich zu Notar- und Grundbuchkosten. Insgesamt sollten Käufer in Hessen 10–12 % Kaufnebenkosten einplanen.

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre – er ist günstiger (ab ca. 50 €) und einfacher zu erstellen, aber weniger aussagekräftig, weil er das Nutzerverhalten widerspiegelt. Der Bedarfsausweis analysiert technisch den Energiebedarf des Gebäudes (Dämmung, Heizung, Fenster) – er ist teurer (ab ca. 300 €), aber objektiver und für Käufer informativer. Für Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut wurden, ist der Bedarfsausweis in der Regel Pflicht.

Der Quadratmeterpreis ergibt sich aus: Verkaufspreis ÷ Wohnfläche in m². Wichtig: Nur die Wohnfläche zählt – Keller, Garagen und Abstellräume werden nicht einbezogen. Dachgeschossflächen mit weniger als 2 Meter Stehhöhe werden nur zur Hälfte angerechnet. Eine korrekte Wohnflächenberechnung nach WoFlV ist deshalb entscheidend: Ältere Berechnungen können abweichen und führen zu falschen Preisvergleichen. Wir prüfen die Wohnfläche vor dem Verkauf kostenlos.

Ein Makleralleinauftrag gibt einem einzigen Makler das exklusive Recht, Ihre Immobilie zu vermarkten. Im Gegensatz zum einfachen Maklerauftrag verpflichtet er den Eigentümer, während der Laufzeit nicht parallel weitere Makler einzuschalten. Der Vorteil: Der Makler investiert deutlich mehr in Vermarktung und Präsentation, weil er die Sicherheit hat, dass sein Aufwand sich auszahlt. Bei immovativInvest läuft der Alleinauftrag standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – keine Kündigung nötig.

Beim Notartermin liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor – das dauert je nach Umfang 60–90 Minuten. Käufer und Verkäufer können Fragen stellen und Änderungswünsche äußern. Am Ende unterschreiben beide Parteien. Damit ist der Vertrag rechtlich bindend. Der Käufer zahlt dann die Grunderwerbsteuer und den Kaufpreis, sobald der Notar alle Voraussetzungen bestätigt (Auflassungsvormerkung, Lastenfreiheit). Die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt 4–8 Wochen nach dem Notartermin.

Die Auflassung ist die notarielle Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang – sie findet beim Notartermin statt und ist in § 925 BGB geregelt. Die Auflassung allein überträgt das Eigentum noch nicht: Erst die Eintragung im Grundbuch macht den Käufer zum rechtlichen Eigentümer. Um den Käufer bis dahin abzusichern, wird unmittelbar nach der Auflassung eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Diese blockiert weitere Verfügungen des Verkäufers über die Immobilie.

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Sabine M.

vor 2 Wochen

„Niclas hat sich von Anfang an richtig Zeit für uns genommen. Kein Fachjargon, einfach ehrlich und direkt. Die Wohnung war in knapp 5 Wochen verkauft – absolute Empfehlung!"