Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei? Die drei Wege

Das ist die einfachste und verlässlichste Route zur Steuerfreiheit: Wenn zwischen dem notariellen Kaufvertrag und dem notariellen Verkaufsvertrag mehr als 10 Jahre liegen, ist der gesamte Gewinn steuerfrei.

Keine Anträge, keine Bedingungen, keine Nachweise. Die Frist läuft automatisch.

Was zählt: Das Datum des Kaufvertrags beim Erwerb – nicht die Grundbucheintragung, nicht die Übergabe, nicht die Zahlung. Gleiches gilt für den Verkauf: maßgeblich ist das Datum der Beurkundung.

Tipp für die Praxis: Wenn Ihre 10-Jahres-Frist in den nächsten 6–12 Monaten ausläuft, lohnt es sich fast immer zu warten. Der Zeitverlust ist gering – der Steuervorteil kann je nach Gewinn fünfstellig sein.

Wer seine Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt hat, kann sie steuerfrei verkaufen – unabhängig davon, wie lange er sie bereits besitzt.

Wichtig: Es gilt das Kalenderjahr, nicht 24 volle Monate. Wer am 20. November 2023 eingezogen ist, nutzt die Immobilie für:

• 2023 (Einzugsjahr)
• 2024
• 2025

Und könnte sie bereits ab dem 1. Januar 2025 steuerfrei verkaufen – obwohl er erst ca. 14 Monate darin gewohnt hat.

Was gilt als Selbstnutzung?

• Ausschließliche Eigennutzung als Hauptwohnsitz
• Auch: Ferienwohnung, die nur selbst genutzt und nie vermietet wurde
• Auch: Kinder wohnen mietfrei darin (nicht dauerhaft Dritte)

Was gilt nicht:

• Vermietung, auch nur vorübergehend
• Gewerbliche Nutzung, auch teilweise
• Leerstand

Wichtige Falle: Wer eine Immobilie jahre lang vermietet hat und kurz vor dem Verkauf selbst einzieht, muss volle drei Kalenderjahre Eigennutzung nachweisen, um steuerfrei zu verkaufen.

Bei Erbschaften und Schenkungen wird die Spekulationsfrist des Vorbesitzers fortgeführt.

Bei Erbschaften: Hatte der Erblasser die Immobilie bereits länger als 10 Jahre, ist der Verkauf durch den Erben sofort steuerfrei – auch wenn der Erbe sie erst kürzlich geerbt hat. Hat der Erblasser sie erst seit 5 Jahren besessen, hat der Erbe noch 5 Jahre Restfrist.

Bei Schenkungen: Gleiches gilt. Die Frist des Schenkenden wird übernommen.

Eigennutzung des Erblassers: Hatte der Erblasser die Immobilie im Todesjahr und in den zwei Vorjahren selbst genutzt, gilt diese Eigennutzung für die Steuerbefreiung weiter.

Hinweis zur Erbschaftsteuer: Die Steuerfreiheit beim Verkauf (Spekulationssteuer) ist unabhängig von der Erbschaftsteuer. Beides sind separate steuerliche Fragen. Die Erbschaftsteuer-Freibeträge sind großzügig: Kinder 400.000 € pro Elternteil, Ehepartner 500.000 €. Viele Erbschaften bleiben daher erbschaftsteuerfrei – auch wenn die Immobilie werthaltig ist.

Auch bei steuerfreiem Verkauf gibt es Kosten, die Sie kennen sollten:

Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn noch ein Kredit auf der Immobilie läuft und Sie ihn vorzeitig ablösen müssen, kann die Bank eine Entschädigung verlangen. Das ist keine Steuer, aber ein realer Kostenpunkt.

Grunderwerbsteuer für den Käufer: In Hessen zahlt der Käufer 6 % Grunderwerbsteuer. Das ist keine Belastung für Sie als Verkäufer, beeinflusst aber die Gesamtkosten des Käufers und damit seine Zahlungsbereitschaft.

Die Steuerfreiheit gilt nur für private Verkäufe. Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kauft und verkauft, wird als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft – mit erheblichen steuerlichen Konsequenzen. Die Drei-Objekt-Grenze ist eine der wichtigsten Grenzen im deutschen Immobiliensteuerrecht.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Verkauf steuerfrei ist: Sprechen Sie mit einem Steuerberater, bevor Sie den Makler beauftragen. Die Antwort auf diese Frage beeinflusst möglicherweise den Zeitpunkt Ihres Verkaufs – und damit Zehntausende Euro.

Wir bei immovativInvest beantworten Ihnen gerne erste Fragen und vermitteln bei Bedarf Steuerberater-Kontakte, die auf Immobilienverkäufe im Rhein-Main-Gebiet spezialisiert sind.