RatgeberBewertung7 Min. Lesezeit
Immobilienkauf: Fairer Preis, versteckte Kosten und wie du dich als Käufer schützt
Mazlum Selcuk
10. Mai 2025
01
Wie erkenne ich einen fairen Preis?
Der Angebotspreis ist kein Kaufpreis – er ist ein Verhandlungsstart. Ob ein Preis fair ist, lässt sich nur im Vergleich beurteilen.
So prüfst du den Preis:
- Vergleiche ähnliche Objekte auf Immobilienportalen in derselben Lage
- Achte auf Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Ausstattung – diese Faktoren rechtfertigen Preisunterschiede
- Prüfe, wie lange das Objekt schon inseriert ist: Objekte, die monatelang auf dem Markt sind, deuten auf einen überhöhten Preis hin
- Nutze Bodenrichtwerte (öffentlich zugänglich über das jeweilige Gutachterkomitee) als Ankerpunkt
- Frage einen unabhängigen Makler oder Gutachter nach einer Einschätzung
Ein fairer Preis bedeutet nicht zwangsläufig ein günstiger Preis – er bedeutet, dass die Immobilie das wert ist, was sie kostet.
02
Welche Unterlagen muss ich prüfen?
Vor dem Kauf solltest du folgende Dokumente sorgfältig prüfen oder prüfen lassen:
- Grundbuchauszug: Gibt Auskunft über Eigentümer, Grundschulden, Dienstbarkeiten (z.B. Wegerechte, Leitungsrechte)
- Energieausweis: Pflichtdokument beim Verkauf – zeigt den energetischen Zustand des Gebäudes
- Baupläne und Baugenehmigungen: Stimmt die Realität mit den eingetragenen Maßen überein? Sind Anbauten genehmigt?
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage, aktuelle Hausgeldabrechnung
- Bei vermieteten Objekten: Mietvertrag, aktuelle Miete, Nebenkostenabrechnung, laufende Mietverhältnisse
- Altlastenauskunft: Bei Gewerbegrundstücken oder älteren Liegenschaften wichtig
03
Was sind versteckte Kosten beim Kauf?
Viele Käufer planen nur den Kaufpreis – und erleben beim Abschluss eine böse Überraschung. Diese Kosten kommen zusätzlich:
- Grunderwerbsteuer Hessen: 6 % des Kaufpreises
- Notarkosten: ca. 1–1,5 % des Kaufpreises
- Grundbuchkosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises
- Maklercourtage: In Hessen typischerweise 3,57 % inkl. MwSt. (hälftig mit Verkäufer geteilt = ca. 1,78 % für den Käufer)
- Finanzierungskosten: Bankgebühren, ggf. Gutachterkosten der Bank
- Renovierung/Sanierung: Falls nötig – unbedingt vor dem Kauf kalkulieren
Faustregel: Plane 10–15 % des Kaufpreises als Kaufnebenkosten ein.
04
Wie schütze ich mich als Käufer?
Der Immobilienkauf ist die größte finanzielle Entscheidung für die meisten Menschen. Hier sind die wichtigsten Schutzmaßnahmen:
- Eigentümer prüfen: Lass dir den Grundbuchauszug zeigen und stelle sicher, dass der Verkäufer auch wirklich Eigentümer ist
- Keine Barzahlungen: Alle Zahlungen laufen über den Notar – nie direkt an den Verkäufer
- Kaufvertrag prüfen lassen: Lies den Entwurf sorgfältig durch – oder lass ihn von einem Anwalt prüfen
- Übergabeprotokoll: Dokumentiere bei der Schlüsselübergabe den Zustand der Immobilie schriftlich und mit Fotos
- Gewährleistungsausschluss verstehen: Bei privaten Verkäufen ist die Gewährleistung in der Regel ausgeschlossen – was du kaufst, kaufst du mit allen bekannten Mängeln
05
Wann sollte ich ein Gutachten beauftragen?
Ein professionelles Gutachten lohnt sich vor allem dann:
- Bei älteren Gebäuden (Baujahr vor 1980) mit unbekannter Sanierungshistorie
- Wenn der Zustand schwer einzuschätzen ist (z.B. verdeckte Mängel vermutet werden)
- Bei ungewöhnlich niedrigem Preis – oft ein Zeichen für versteckte Probleme
- Bei gewerblichen Immobilien oder komplexen Nutzungsarten
- Wenn du als Käufer keine Immobilienerfahrung hast und auf der sicheren Seite sein möchtest
Ein Sachverständigengutachten kostet je nach Umfang zwischen 500 und 2.000 € – und kann dir im Zweifelsfall Zehntausende sparen.
06
Wie verhandelt man den Kaufpreis?
Viele Käufer trauen sich nicht zu verhandeln – und zahlen deshalb mehr als nötig.
Tipps für die Verhandlung:
- Informiere dich gründlich über den Marktwert, bevor du verhandelst
- Weise sachlich auf Mängel oder Sanierungsbedarf hin – das sind legitime Argumente
- Mache ein konkretes, realistisches Angebot – Fantasiepreise weit unter dem Angebotspreis werden meist nicht ernst genommen
- Zeige echtes Interesse und Finanzierungsstärke – Verkäufer bevorzugen sichere Käufer über Höchstbieter
- Sei geduldig: Manchmal gibt es nach einigen Wochen mehr Spielraum
In einem guten Markt sind 3–8 % Verhandlungsspielraum realistisch – bei überteuerten Objekten auch mehr.
---
Du interessierst dich für eine Immobilie im Rhein-Main-Gebiet? Wir schauen uns das Objekt gemeinsam an und geben dir eine ehrliche Einschätzung – kostenlos und ohne Verpflichtung.
Hast du Fragen zu deiner Immobilie?
Wir beraten dich kostenlos und unverbindlich – persönlich vor Ort im Rhein-Main-Gebiet.
Tipp einreichen
Niclas & Mazlum
Geschäftsführer von immovativInvest
Tippgeberprovision
Kennst du jemanden,
der verkaufen möchte?
Ein Bekannter oder Kollege von dir möchte sein Haus verkaufen? Deine Nachbarn ziehen um und verkaufen ihre Eigentumswohnung?
Ob Häuser, Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser – gib uns einen Tipp und erhalte als Dankeschön eine Provision in Höhe von bis zu 10 % der Gesamtprovision, sollte es zu einem Deal kommen.
- Bis zu 10 % der Innenbereitstellung für Dich als Tippgeber
- Schnelle Auszahlung nach Erhalt der Provision
- Rückruf innerhalb von 24 Stunden nach Erhalt Deines Tipps
- Vermarktung innerhalb von 6 Wochen
Häufig gestellte Fragen.
Antworten auf die wichtigsten Fragen
In der Regel dauert der gesamte Verkaufsprozess 6–8 Wochen. Die aktive Vermarktungsphase – von der ersten Anzeige bis zum unterschriebenen Kaufvertrag – dauert meist 2–4 Wochen. Hinzu kommen 2–4 Wochen für die notarielle Abwicklung bis zur Eigentumsübertragung. Bei sehr gefragten Lagen oder vorgemerkten Käufern geht es oft deutlich schneller.
In Frankfurt bzw. Hessen gilt seit 2020 das sogenannte Halbteilungsprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision. Die genaue Höhe besprechen wir vor der Beauftragung transparent mit Dir – keine versteckten Kosten, keine Überraschungen im Nachhinein. Zusätzlich übernehmen wir die Kosten für alle benötigten Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis etc.) – das ist bei uns im Service enthalten.
Deutlich weniger als die meisten erwarten. Im Wesentlichen gibt es fünf Momente, bei denen wir dich brauchen: das Erstgespräch vor Ort, die Unterlagenübergabe, ggf. eine Besichtigung, die Kaufpreisverhandlung und den Notartermin. Insgesamt sind das rund 4–5 Stunden – den Rest übernehmen wir vollständig für dich.
Unser Maklervertrag läuft standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – eine Kündigung ist in der Regel gar nicht nötig. Wenn du früher aus dem Vertrag möchtest, sprich uns einfach an. Wir arbeiten gerne auf Augenhöhe und lassen niemanden in einer Zusammenarbeit festhängen, die nicht mehr passt.
Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Käufer absichert: Ab dem Zeitpunkt der Eintragung kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an eine andere Person verkaufen oder belasten. Die Vormerkung wird automatisch beim Notartermin beantragt und schützt den Käufer bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung.
Das kommt selten vor – und wir sind darauf vorbereitet. Wir führen immer eine Liste mit Reserveinteressenten, die ernsthaftes Kaufinteresse gezeigt haben. Falls eine Finanzierung scheitert, können wir in der Regel innerhalb weniger Tage auf den nächsten qualifizierten Interessenten zurückgreifen. Der Verkaufsprozess verzögert sich dadurch meist nur um wenige Tage, nicht um Wochen.
Am besten davor – oder besser gesagt: Das Erstgespräch vor Ort ist bereits die Bewertung. Wir kommen zu dir, schauen uns die Immobilie an und geben dir eine fundierte Einschätzung des Marktwertes – kostenlos und unverbindlich. Online-Rechner können das nicht leisten, weil sie den Zustand, die Lage innerhalb der Straße und individuelle Besonderheiten nicht berücksichtigen.
Bei immovativInvest ist die Immobilienbewertung vollständig kostenlos und unverbindlich. Wir kommen persönlich zu dir und erstellen auf Basis aktueller Marktdaten, vergleichbarer Verkäufe in deiner Nachbarschaft und dem Zustand deiner Immobilie eine fundierte Werteinschätzung – ohne versteckte Kosten. Du gehst keine Verpflichtung ein.
Beim Direktankauf kauft immovativInvest deine Immobilie selbst – du erhältst ein Angebot innerhalb von Ø 21 Tagen, ohne Besichtigungstourismus und ohne Maklergebühren. Das ist ideal, wenn Schnelligkeit und Diskretion im Vordergrund stehen. Beim Maklerverkauf vermarkten wir deine Immobilie aktiv auf dem freien Markt und erzielen in der Regel den höchstmöglichen Verkaufspreis – ideal, wenn der maximale Erlös dein Hauptziel ist. Welcher Weg der richtige für dich ist, besprechen wir gerne kostenlos und unverbindlich.
Den richtigen Makler erkennst du an drei Dingen: lokaler Marktkenntnis, nachweisbaren Erfolgen und transparenter Kommunikation. Ein guter Makler kennt aktuelle Verkaufspreise in deiner Straße, hat echte Referenzen vorzuweisen und spricht klar über Kosten und Vertragsbedingungen. Bei immovativInvest kombinieren wir tiefes Regionalknowhow im Rhein-Main-Gebiet mit über 125 erfolgreich vermittelten Immobilien und einer 4,9-Sterne-Bewertung.
In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % des Kaufpreises. Sie wird vom Käufer getragen und ist bei der Finanzierungsplanung unbedingt einzukalkulieren. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das 30.000 € allein für die Grunderwerbsteuer – zusätzlich zu Notar- und Grundbuchkosten. Insgesamt sollten Käufer in Hessen 10–12 % Kaufnebenkosten einplanen.
Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre – er ist günstiger (ab ca. 50 €) und einfacher zu erstellen, aber weniger aussagekräftig, weil er das Nutzerverhalten widerspiegelt. Der Bedarfsausweis analysiert technisch den Energiebedarf des Gebäudes (Dämmung, Heizung, Fenster) – er ist teurer (ab ca. 300 €), aber objektiver und für Käufer informativer. Für Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut wurden, ist der Bedarfsausweis in der Regel Pflicht.
Der Quadratmeterpreis ergibt sich aus: Verkaufspreis ÷ Wohnfläche in m². Wichtig: Nur die Wohnfläche zählt – Keller, Garagen und Abstellräume werden nicht einbezogen. Dachgeschossflächen mit weniger als 2 Meter Stehhöhe werden nur zur Hälfte angerechnet. Eine korrekte Wohnflächenberechnung nach WoFlV ist deshalb entscheidend: Ältere Berechnungen können abweichen und führen zu falschen Preisvergleichen. Wir prüfen die Wohnfläche vor dem Verkauf kostenlos.
Ein Makleralleinauftrag gibt einem einzigen Makler das exklusive Recht, Ihre Immobilie zu vermarkten. Im Gegensatz zum einfachen Maklerauftrag verpflichtet er den Eigentümer, während der Laufzeit nicht parallel weitere Makler einzuschalten. Der Vorteil: Der Makler investiert deutlich mehr in Vermarktung und Präsentation, weil er die Sicherheit hat, dass sein Aufwand sich auszahlt. Bei immovativInvest läuft der Alleinauftrag standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – keine Kündigung nötig.
Beim Notartermin liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor – das dauert je nach Umfang 60–90 Minuten. Käufer und Verkäufer können Fragen stellen und Änderungswünsche äußern. Am Ende unterschreiben beide Parteien. Damit ist der Vertrag rechtlich bindend. Der Käufer zahlt dann die Grunderwerbsteuer und den Kaufpreis, sobald der Notar alle Voraussetzungen bestätigt (Auflassungsvormerkung, Lastenfreiheit). Die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt 4–8 Wochen nach dem Notartermin.
Die Auflassung ist die notarielle Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang – sie findet beim Notartermin statt und ist in § 925 BGB geregelt. Die Auflassung allein überträgt das Eigentum noch nicht: Erst die Eintragung im Grundbuch macht den Käufer zum rechtlichen Eigentümer. Um den Käufer bis dahin abzusichern, wird unmittelbar nach der Auflassung eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Diese blockiert weitere Verfügungen des Verkäufers über die Immobilie.
Google Bewertungen
4,9
Basierend auf 100+ echten Bewertungen
SM
Sabine M.
vor 2 Wochen
„Niclas hat sich von Anfang an richtig Zeit für uns genommen. Kein Fachjargon, einfach ehrlich und direkt. Die Wohnung war in knapp 5 Wochen verkauft – absolute Empfehlung!"
Eigentumswohnung · Frankfurt
Weitere Artikel zum Thema
Mehr Wissen rund um Bewertung
