Hausverkauf bei Pflegebedürftigkeit: Was Sie wissen müssen, bevor Sie entscheiden

Nicht automatisch – aber unter bestimmten Umständen ja. Entscheidend ist:

Solange die Person noch in der Immobilie lebt, gilt das selbstgenutzte Haus als sogenanntes Schonvermögen und wird beim Sozialamt nicht berücksichtigt. Das Sozialamt kann keinen Verkauf verlangen, solange jemand im Haus wohnt.

Sobald die Person dauerhaft ins Pflegeheim zieht und die Immobilie leersteht, ändert sich das. Das Sozialamt kann jetzt prüfen, ob das Vermögen zur Deckung der Pflegekosten herangezogen werden muss.

Ausnahme: Wenn ein Ehepartner oder eine Person mit Pflegeanspruch noch in der Immobilie wohnt, bleibt der Schutz bestehen – auch wenn die andere Person im Heim ist.

Das Sozialamt kann Schenkungen rückwirkend für bis zu 10 Jahre anfechten. Wer das Haus kurz vor dem Pflegeheimeinzug an Kinder überträgt oder deutlich unter Marktwert verkauft, riskiert, dass das Sozialamt die Transaktion als Schenkung wertet und Rückforderungen stellt.

Konkret bedeutet das: Eine Immobilienübertragung an Kinder schützt das Vermögen nur, wenn sie mehr als 10 Jahre vor dem Pflegefall stattgefunden hat. Alles innerhalb dieser Frist kann rechtlich rückgängig gemacht werden – zu Lasten der Kinder.

Zur Einordnung der Dimension:

• Ambulante Pflege zu Hause: 800–3.500 € pro Monat
• Teilstationäre Tagespflege: 1.000–2.000 € pro Monat
• Vollstationäre Pflegeheim: 2.500–5.000 € pro Monat

Die gesetzliche Pflegeversicherung übernimmt je nach Pflegegrad einen festen Betrag. Was darüber hinausgeht – der sogenannte Eigenanteil – muss selbst oder durch Angehörige getragen werden.

Wenn die 10-Jahres-Frist bereits abgelaufen ist oder die Pflege noch nicht unmittelbar bevorsteht, kann ein Verkauf der Immobilie an die eigenen Kinder eine sinnvolle Lösung sein.

Voraussetzungen für einen sinnvollen Familienverkauf:

• Verkauf zum tatsächlichen Marktwert (nicht unter Wert – das gilt als Schenkung)
• Professionelle Wertermittlung als Basis
• Notarielle Beurkundung wie jeder andere Verkauf
• Steuerliche und rechtliche Beratung vorab

Was Eltern beim Familienverkauf absichern können:

• Ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch (kostenfrei im eigenen Zuhause bleiben)
• Einen Nießbrauch (auch Vermietung durch die Eltern möglich)
• Eine Leibrente (monatliche Zahlung der Kinder statt einmaliger Kaufpreis)

Achtung Schenkungssteuer: Wenn der Kaufpreis unter dem Marktwert liegt, wird die Differenz als Schenkung gewertet. Der Freibetrag für Kinder liegt bei 400.000 € pro Elternteil – darüber hinaus fallen je nach Betrag 7–30 % Schenkungssteuer an.

Wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem ursprünglichen Kauf verkauft wird, kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen – es sei denn:

• Die Immobilie wurde in den letzten zwei Kalenderjahren und im Jahr des Verkaufs selbst genutzt
• Die 10-Jahres-Frist ist abgelaufen

Im Pflegefall ist besondere Vorsicht geboten: Wenn jemand ins Heim zieht und die Immobilie sofort verkauft wird, gilt sie ggf. nicht mehr als "selbst genutzt" – mit steuerlichen Konsequenzen. Ein Steuerberater sollte diese Frage vor dem Verkauf klären.

Können Eltern die Pflegekosten nicht selbst tragen, können Kinder ab einem bestimmten Eigeneinkommen zum Unterhalt herangezogen werden. Die Freibeträge sind zwar seit 2020 erhöht worden (Angehörigen-Entlastungsgesetz), aber völlig außen vor sind Kinder mit höherem Einkommen nicht.

Wenn das Haus verkauft und der Erlös für Pflege aufgebraucht wurde, reduziert sich der Druck auf die Kinder – das ist ein prakischer Vorteil des Immobilienverkaufs.

Im Pflegefall ist der Immobilienwert in mehrfacher Hinsicht relevant:

• Als Grundlage für den Verkauf (zu niedrig = Steuerverlust, zu niedrig gegenüber Sozialamt = mögliche Nachforderungen)
• Als Basis für die Schenkungssteuerberechnung beim Familienverkauf
• Als Beleihungsgrundlage, wenn stattdessen ein Kredit aufgenommen werden soll

Online-Bewertungen reichen hier nicht aus. Wir erstellen eine fundierte Marktbewertung – kostenlos, persönlich vor Ort – und vermitteln bei Bedarf Kontakte zu Steuerberatern und Rechtsanwälten, die auf Pflegefälle spezialisiert sind.

Wer erst aktiv wird, wenn die Pflege bereits begonnen hat, hat weniger Optionen. Die beste Zeit für eine Immobilienstrategie im Alter ist, bevor der Pflegefall eintritt. Dann lassen sich alle Modelle (Verkauf, Schenkung, Wohnrecht, Leibrente) noch ruhig abwägen – ohne Zeitdruck und mit allen steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten.