Haus verkaufen und wohnen bleiben: 4 Modelle im Vergleich

Das ist die klassische Variante. Sie verkaufen die Immobilie, lassen sich aber ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch im Grundbuch eintragen.

Wohnrecht (§ 1093 BGB): Sie dürfen die Immobilie weiterhin selbst bewohnen – lebenslang, notariell gesichert. Sie dürfen sie aber nicht vermieten.

Nießbrauch (§ 1030 BGB): Umfangreicher als das Wohnrecht. Sie dürfen die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Sie tragen aber auch die laufenden Kosten.

Der Preis:

Wohnrecht und Nießbrauch reduzieren den Kaufpreis erheblich – weil der Käufer die Immobilie nicht sofort nutzen kann. Die Berechnung erfolgt auf Basis des jährlichen Mietwerts und der statistischen Lebenserwartung.

Vereinfachtes Beispiel:

• Immobilienwert: 600.000 €
• Ortsübliche Jahresmiete: 18.000 €
• Statistisch verbleibende Lebenserwartung bei 72 Jahren: ca. 16 Jahre
• Kapitalwert des Wohnrechts: ca. 18.000 € × 11,5 (Vervielfältiger) = ca. 207.000 €
• Kaufpreis: 600.000 − 207.000 = ca. 393.000 €

Der Abschlag liegt in der Praxis bei 20–40 % des Verkehrswerts, je nach Alter und lokalem Mietwert.

Vorteile:

• Lebenslanges Wohnrecht notariell gesichert
• Einmaliger Kapitalzufluss
• Keine Abhängigkeit von monatlichen Zahlungen

Nachteile:

• Deutlich niedrigerer Kaufpreis als beim normalen Verkauf
• Wer jung ist und lange lebt, "verliert" viel gegenüber einem späteren normalen Verkauf
• Instandhaltungspflichten müssen klar geregelt sein

Statt eines Einmalbetrags erhalten Sie eine monatliche Rente – lebenslang. Der Käufer "kauft" die Immobilie, zahlt aber in Raten bis zu Ihrem Tod.

Die Leibrentenhöhe hängt ab von:

• Aktueller Verkehrswert der Immobilie
• Ihrem Alter (Lebenserwartung laut Sterbetafel)
• Ob ein Wohnrecht eingetragen wird oder nicht

Steuer auf die Leibrente:

Leibrenten sind nicht vollständig steuerfrei. Der sogenannte Ertragsanteil wird besteuert – bei einem 70-jährigen Verkäufer beträgt er ca. 15 % der monatlichen Zahlung. Dieser Anteil fließt in die Einkommensteuerberechnung ein.

Risiko: Sie bekommen nur Geld, solange Sie leben. Wer früh stirbt, hat insgesamt weniger erhalten als beim Einmalverkauf. Wer lange lebt, erhält mehr.

Vorteile:

• Monatliches Zusatzeinkommen für Lebenshaltungskosten, Pflege etc.
• Keine Sorge um die Verwaltung des Verkaufserlöses
• Kombinierbar mit Wohnrecht im Grundbuch

Nachteile:

• Abhängigkeit vom Käufer (Zahlungsrisiko)
• Keine großen Beträge für größere Ausgaben
• Steuerpflichtiger Ertragsanteil

Sie verkaufen die Immobilie zum vollen Marktpreis – ohne Abschlag für Wohnrecht – und mieten sie anschließend als normaler Mieter zurück.

Vorteil: Sie erhalten den vollen Verkaufspreis. Kein Abschlag, kein Wohnrechtskalkulat.

Nachteil: Sie sind ab sofort Mieter – mit allen Risiken des Mietrechts. Eigenbedarfskündigung, Mieterhöhungen, Modernisierungsmaßnahmen. Zwar schützt das Mietrecht Sie umfassend – aber Sie haben keine grundbuchlich gesicherte Position mehr.

Wichtig: Manche Anbieter dieses Modells haben AGB, die nach einer Anzahl von Jahren ein Kündigungsrecht vorsehen. Lassen Sie jeden Mietvertrag bei diesem Modell anwaltlich prüfen.

Steuerlich: Normaler Kaufvorgang – Spekulationssteuer-Prüfung wie immer. Die Mietzahlungen, die Sie anschließend leisten, sind nicht steuerlich absetzbar.

Sie verkaufen nur einen Teil der Immobilie – beispielsweise 50 % – an einen Investor und erhalten dafür einen einmaligen Betrag. Sie bleiben Miteigentümer der anderen 50 % und zahlen dem Käufer eine monatliche Nutzungsgebühr.

Beispiel:

• Immobilienwert: 800.000 €
• Verkaufter Anteil: 50 % = 400.000 €
• Monatliche Nutzungsgebühr (ca. 5–6 % p.a. auf den verkauften Anteil): ca. 1.667–2.000 €/Monat

Problem: Die monatliche Nutzungsgebühr frisst einen erheblichen Teil des erzielten Kapitalertrags auf. Und beim späteren Gesamtverkauf (z. B. durch Ihre Erben) hat der Investor mitzureden.

Teilverkaufsmodelle wurden in den letzten Jahren von bestimmten Anbietern aggressiv vermarktet – mit zum Teil intransparenten Konditionen. Lassen Sie solche Angebote unbedingt von einem unabhängigen Finanzberater oder Notar prüfen, bevor Sie unterschreiben.

Wohnrecht/Nießbrauch: Geeignet, wenn Sie einen einmaligen Kapitalbedarf haben (z. B. Pflegekosten, Schulden), sicher im Eigenheim wohnen wollen und mit dem Preisabschlag leben können.

Leibrente: Geeignet, wenn Sie monatliches Zusatzeinkommen brauchen und kein großes Kapitalpolster benötigen.

Sale-and-Rent-Back: Geeignet, wenn Sie den vollen Marktwert realisieren wollen und das Mietrecht als ausreichende Absicherung akzeptieren.

Teilverkauf: In den wenigsten Fällen die beste Option – oft teuer durch Nutzungsgebühren und intransparent in den Konditionen.

Diese Modelle sind komplex – und jede Entscheidung hat langfristige finanzielle und rechtliche Konsequenzen. Wir besprechen alle Optionen mit Ihnen offen und vermitteln unabhängige Berater für steuerliche und rechtliche Fragen. Wir selbst haben kein Interesse daran, ein bestimmtes Modell zu empfehlen – unser Ziel ist Ihr bestmögliches Ergebnis.