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Wie lange dauert ein Immobilienverkauf wirklich? Der realistische Zeitplan

Mazlum Selcuk

09. Mai 2026

Eine Frage, keine pauschale Antwort

"Wie lange dauert das?" ist die häufigste Frage, die uns Eigentümer beim ersten Gespräch stellen. Die ehrliche Antwort: Es kommt darauf an. Wer dir eine genaue Zahl nennt, ohne deine Immobilie gesehen zu haben, lügt dich an.

Was wir sagen können: Bei immovativInvest liegt unsere durchschnittliche Vermarktungszeit bei 6–8 Wochen. Bis das Geld auf deinem Konto ist, kommen noch einmal 4–8 Wochen dazu. Realistisch musst du für den gesamten Prozess 3–5 Monate einplanen.

Was die Dauer beeinflusst und wie du sie aktiv verkürzen kannst – das erklären wir hier.

Typische Zeitrahmen nach Immobilientyp

Die Art der Immobilie beeinflusst die Vermarktungsdauer erheblich:

Eigentumswohnungen: 4–12 Wochen – breite Käufergruppe, einfachere Finanzierung
Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften: 8–16 Wochen – engere Zielgruppe (hauptsächlich Familien), aufwendigere Bankprüfung
Mehrfamilienhäuser: 12–20 Wochen – institutionelle Käufer, komplexe Due Diligence
Hochpreisige Objekte über 1 Mio. €: 16–26+ Wochen – exklusiver Käuferkreis, aufwendige Finanzierung

Wichtig: Diese Zeitrahmen gelten bei realistischer Preissetzung. Ein überhöhter Angebotspreis kann jeden dieser Werte verdoppeln oder verdreifachen.

Phase 1: Vorbereitung (2–4 Wochen)

Bevor ein Inserat erscheint, braucht es vollständige Unterlagen, professionelle Fotos, ein hochwertiges Exposé und einen realistischen Preis. Wer diese Phase überspringt, zahlt später.

Häufige Zeitfresser in dieser Phase: fehlende Dokumente (Energieausweis, Grundbuchauszug, Grundriss), veraltete Wohnflächenberechnungen, schlechte oder fehlende Fotos. Wir kümmern uns darum – damit Phase 1 nicht zur Bremse wird.

Phase 2: Vermarktung und Besichtigungen (3–8 Wochen)

Mit dem Inserat beginnt die Uhr zu laufen. In den ersten zwei Wochen ist die Aufmerksamkeit am höchsten – dann nimmt das Interesse ab. Wer in dieser Zeit einen qualifizierten Käufer findet, hat gewonnen.

Entscheidend für die Geschwindigkeit:

Richtiger Angebotspreis (überhöhte Preise verlängern diese Phase um Monate)
Qualität der Präsentation (schlechte Fotos = weniger Anfragen = weniger Besichtigungen)
Vorgemerktes Käufernetzwerk (wir sprechen bereits beim Inserieren aktiv potenzielle Käufer an)
Sorgfältige Vorfilterung der Interessenten

„Der häufigste Grund für lange Vermarktungszeiten ist nicht der Markt – es ist der Preis. Ein realistisch bewertetes Objekt in guter Lage findet seinen Käufer." – Mazlum Selcuk, Immobilienmakler immovativInvest

Phase 3: Verhandlung und Kaufvertrag (1–2 Wochen)

Wenn ein ernsthafter Käufer identifiziert ist, folgt die Verhandlung – dann die Beauftragung des Notars. Der Notarvertragsentwurf braucht typischerweise 1–2 Wochen. Beide Seiten prüfen den Entwurf, Änderungswünsche werden eingearbeitet.

Phase 4: Notartermin bis Kaufpreiszahlung (4–8 Wochen)

Hier überrascht es viele Verkäufer: Der Notartermin bedeutet nicht, dass das Geld fließt. Was danach passiert:

Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Schutz des Käufers – dauert 1–3 Wochen)
Genehmigung der Gemeinde (Vorkaufsrecht – falls zutreffend)
Grunderwerbsteuerbescheid durch das Finanzamt (2–6 Wochen)
Löschungsbewilligung der Verkäuferbank (falls bestehende Grundschuld vorhanden)
Erst dann: Freigabe der Bank und Kaufpreiszahlung

Realistisch solltest du mit 4–8 Wochen zwischen Notartermin und Geldeingang rechnen. In Ausnahmefällen kann es länger dauern.

Was Verkäufe verzögert – und wie man es verhindert

Falscher Preis: Der häufigste und teuerste Fehler. Wir sehen regelmäßig Objekte, die 6–12 Monate auf dem Markt sind, weil der Einstiegspreis nicht zur Marktlage gepasst hat.

Fehlende Unterlagen: Wer erst nach Kaufinteresse anfängt, den Grundbuchauszug zu beantragen, verliert unnötig Zeit. Unterlagen gehören in Phase 1.

Finanzierung des Käufers: Ein Käufer ohne gesicherte Finanzierungszusage kann den Prozess um Wochen zurückwerfen – oder ihn zum Scheitern bringen. Wir klären die Finanzierungssituation vor jedem Notartermin.

Offene Grundpfandrechte: Wenn die Verkäuferbank nicht schnell genug die Löschungsbewilligung erteilt, verzögert sich die Zahlung. Frühzeitige Kommunikation mit der Bank hilft.

Was tun, wenn die Immobilie zu lange online ist?

Nach drei Monaten ohne ernsthaftes Angebot braucht es eine ehrliche Analyse. Wir haben bereits mehrfach Immobilien übernommen, die bei anderen Maklern jahrelang ohne Erfolg vermarktet wurden – und sie innerhalb von 6 Wochen verkauft.

Was in solchen Fällen meist hilft: ein sauberer Neustart mit überarbeitetem Preis, neuer Präsentation und gezielter Ansprache der richtigen Käufergruppe. Manchmal ist auch ein temporäres Zurückziehen vom Markt sinnvoll, um die "Altlast" einer langen Onlinezeit zu überwinden.

Möchtest du eine realistische Einschätzung, wie lange der Verkauf deiner Immobilie dauern würde – und was du tun kannst, um ihn zu beschleunigen? Wir analysieren deine Situation kostenlos und unverbindlich.

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Wir beraten dich kostenlos und unverbindlich – persönlich vor Ort im Rhein-Main-Gebiet.

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Häufig gestellte Fragen

Antworten auf die wichtigsten Fragen

In der Regel dauert der gesamte Verkaufsprozess 6–8 Wochen. Die aktive Vermarktungsphase – von der ersten Anzeige bis zum unterschriebenen Kaufvertrag – dauert meist 2–4 Wochen. Hinzu kommen 2–4 Wochen für die notarielle Abwicklung bis zur Eigentumsübertragung. Bei sehr gefragten Lagen oder vorgemerkten Käufern geht es oft deutlich schneller.

In Frankfurt bzw. Hessen gilt seit 2020 das sogenannte Halbteilungsprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision. Die genaue Höhe besprechen wir vor der Beauftragung transparent mit Dir – keine versteckten Kosten, keine Überraschungen im Nachhinein. Zusätzlich übernehmen wir die Kosten für alle benötigten Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis etc.) – das ist bei uns im Service enthalten.

Deutlich weniger als die meisten erwarten. Im Wesentlichen gibt es fünf Momente, bei denen wir dich brauchen: das Erstgespräch vor Ort, die Unterlagenübergabe, ggf. eine Besichtigung, die Kaufpreisverhandlung und den Notartermin. Insgesamt sind das rund 4–5 Stunden – den Rest übernehmen wir vollständig für dich.

Unser Maklervertrag läuft standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – eine Kündigung ist in der Regel gar nicht nötig. Wenn du früher aus dem Vertrag möchtest, sprich uns einfach an. Wir arbeiten gerne auf Augenhöhe und lassen niemanden in einer Zusammenarbeit festhängen, die nicht mehr passt.

Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Käufer absichert: Ab dem Zeitpunkt der Eintragung kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an eine andere Person verkaufen oder belasten. Die Vormerkung wird automatisch beim Notartermin beantragt und schützt den Käufer bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung.

Das kommt selten vor – und wir sind darauf vorbereitet. Wir führen immer eine Liste mit Reserveinteressenten, die ernsthaftes Kaufinteresse gezeigt haben. Falls eine Finanzierung scheitert, können wir in der Regel innerhalb weniger Tage auf den nächsten qualifizierten Interessenten zurückgreifen. Der Verkaufsprozess verzögert sich dadurch meist nur um wenige Tage, nicht um Wochen.

Am besten davor – oder besser gesagt: Das Erstgespräch vor Ort ist bereits die Bewertung. Wir kommen zu dir, schauen uns die Immobilie an und geben dir eine fundierte Einschätzung des Marktwertes – kostenlos und unverbindlich. Online-Rechner können das nicht leisten, weil sie den Zustand, die Lage innerhalb der Straße und individuelle Besonderheiten nicht berücksichtigen.

Bei immovativInvest ist die Immobilienbewertung vollständig kostenlos und unverbindlich. Wir kommen persönlich zu dir und erstellen auf Basis aktueller Marktdaten, vergleichbarer Verkäufe in deiner Nachbarschaft und dem Zustand deiner Immobilie eine fundierte Werteinschätzung – ohne versteckte Kosten. Du gehst keine Verpflichtung ein.

Beim Direktankauf kauft immovativInvest deine Immobilie selbst – du erhältst ein Angebot innerhalb von Ø 21 Tagen, ohne Besichtigungstourismus und ohne Maklergebühren. Das ist ideal, wenn Schnelligkeit und Diskretion im Vordergrund stehen. Beim Maklerverkauf vermarkten wir deine Immobilie aktiv auf dem freien Markt und erzielen in der Regel den höchstmöglichen Verkaufspreis – ideal, wenn der maximale Erlös dein Hauptziel ist. Welcher Weg der richtige für dich ist, besprechen wir gerne kostenlos und unverbindlich.

Den richtigen Makler erkennst du an drei Dingen: lokaler Marktkenntnis, nachweisbaren Erfolgen und transparenter Kommunikation. Ein guter Makler kennt aktuelle Verkaufspreise in deiner Straße, hat echte Referenzen vorzuweisen und spricht klar über Kosten und Vertragsbedingungen. Bei immovativInvest kombinieren wir tiefes Regionalknowhow im Rhein-Main-Gebiet mit über 125 erfolgreich vermittelten Immobilien und einer 4,9-Sterne-Bewertung.

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % des Kaufpreises. Sie wird vom Käufer getragen und ist bei der Finanzierungsplanung unbedingt einzukalkulieren. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das 30.000 € allein für die Grunderwerbsteuer – zusätzlich zu Notar- und Grundbuchkosten. Insgesamt sollten Käufer in Hessen 10–12 % Kaufnebenkosten einplanen.

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre – er ist günstiger (ab ca. 50 €) und einfacher zu erstellen, aber weniger aussagekräftig, weil er das Nutzerverhalten widerspiegelt. Der Bedarfsausweis analysiert technisch den Energiebedarf des Gebäudes (Dämmung, Heizung, Fenster) – er ist teurer (ab ca. 300 €), aber objektiver und für Käufer informativer. Für Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut wurden, ist der Bedarfsausweis in der Regel Pflicht.

Der Quadratmeterpreis ergibt sich aus: Verkaufspreis ÷ Wohnfläche in m². Wichtig: Nur die Wohnfläche zählt – Keller, Garagen und Abstellräume werden nicht einbezogen. Dachgeschossflächen mit weniger als 2 Meter Stehhöhe werden nur zur Hälfte angerechnet. Eine korrekte Wohnflächenberechnung nach WoFlV ist deshalb entscheidend: Ältere Berechnungen können abweichen und führen zu falschen Preisvergleichen. Wir prüfen die Wohnfläche vor dem Verkauf kostenlos.

Ein Makleralleinauftrag gibt einem einzigen Makler das exklusive Recht, Ihre Immobilie zu vermarkten. Im Gegensatz zum einfachen Maklerauftrag verpflichtet er den Eigentümer, während der Laufzeit nicht parallel weitere Makler einzuschalten. Der Vorteil: Der Makler investiert deutlich mehr in Vermarktung und Präsentation, weil er die Sicherheit hat, dass sein Aufwand sich auszahlt. Bei immovativInvest läuft der Alleinauftrag standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – keine Kündigung nötig.

Beim Notartermin liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor – das dauert je nach Umfang 60–90 Minuten. Käufer und Verkäufer können Fragen stellen und Änderungswünsche äußern. Am Ende unterschreiben beide Parteien. Damit ist der Vertrag rechtlich bindend. Der Käufer zahlt dann die Grunderwerbsteuer und den Kaufpreis, sobald der Notar alle Voraussetzungen bestätigt (Auflassungsvormerkung, Lastenfreiheit). Die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt 4–8 Wochen nach dem Notartermin.

Die Auflassung ist die notarielle Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang – sie findet beim Notartermin statt und ist in § 925 BGB geregelt. Die Auflassung allein überträgt das Eigentum noch nicht: Erst die Eintragung im Grundbuch macht den Käufer zum rechtlichen Eigentümer. Um den Käufer bis dahin abzusichern, wird unmittelbar nach der Auflassung eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Diese blockiert weitere Verfügungen des Verkäufers über die Immobilie.

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Sabine M.

vor 2 Wochen

„Niclas hat sich von Anfang an richtig Zeit für uns genommen. Kein Fachjargon, einfach ehrlich und direkt. Die Wohnung war in knapp 5 Wochen verkauft – absolute Empfehlung!"

Eigentumswohnung · Frankfurt