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Maklervertrag einfach erklärt: Inhalt, Arten, Laufzeit und Kündigung

Mazlum Selcuk

09. Mai 2026

Was ist ein Maklervertrag – und was steht drin?

Ein Maklervertrag regelt die Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und Makler beim Verkauf einer Immobilie. Er legt fest, was der Makler tut, was er dafür bekommt und wie lange die Vereinbarung gilt.

Die wichtigsten Inhalte:

Art der Beauftragung (einfacher Auftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag)
Provision: Höhe, Fälligkeit und wer zahlt
Maklerleistungen: Was konkret übernommen wird
Laufzeit und Kündigungsbedingungen
Pflichten des Auftraggebers

Die gesetzliche Grundlage liefert das BGB: § 652 BGB regelt, dass die Provision ausschließlich im Erfolgsfall fällig wird – also erst dann, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Kein Verkauf, keine Zahlung. Dieses Erfolgsprinzip ist für Verkäufer eine wichtige Absicherung.

Seit 2020 gilt außerdem: Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen muss die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen aufgeteilt werden (§ 656c BGB). In Hessen bedeutet das in der Praxis: ca. 2,975 % für jede Seite.

Die drei Vertragsarten – und was sie bedeuten

### Einfacher Maklerauftrag

Der Eigentümer kann gleichzeitig mehrere Makler beauftragen und darf selbst einen Käufer suchen. Findet er selbst einen Käufer, entfällt die Provision.

Der Haken: Wenn der Makler weiß, dass drei Kollegen dasselbe Objekt vermarkten, investiert er in der Regel weniger Zeit und Geld. Keine exklusive Beziehung, kein exklusives Engagement.

### Einfacher Alleinauftrag

Der Eigentümer beauftragt nur einen Makler. Er darf aber selbst weiterhin einen Käufer finden – ohne Provision. Der Makler hat also ein Exklusivrecht, aber kein vollständiges.

Dieser Vertragstyp bietet dem Makler mehr Planungssicherheit, ohne den Eigentümer vollständig einzuschränken.

### Qualifizierter Alleinauftrag

Der Eigentümer verpflichtet sich, alle Kaufinteressenten – auch jene, die sich direkt an ihn wenden – an den Makler zu verweisen. Kein Eigenverkauf, kein zweiter Makler.

Vorteil für den Eigentümer: Der Makler investiert deutlich mehr: professionelle Fotos, hochwertige Exposés, breite Portalschaltung, aktive Käuferansprache. Er hat die Sicherheit, dass sich sein Aufwand lohnt.

„Ein qualifizierter Alleinauftrag ist keine Einschränkung für den Verkäufer – er ist die Voraussetzung dafür, dass wir wirklich alles geben. Wer uns das Vertrauen schenkt, bekommt von uns den vollen Einsatz." – Mazlum Selcuk, Immobilienmakler immovativInvest

Wie lange läuft ein Maklervertrag?

Das ist einer der wichtigsten Punkte – und einer, bei dem sich Makler erheblich unterscheiden.

Ein einfacher Maklerauftrag ist jederzeit kündbar. Bei Alleinaufträgen sind Laufzeiten von 3 bis 12 Monaten üblich. Viele Makler setzen auf lange Laufzeiten, um sich abzusichern – unabhängig davon, ob sie liefern oder nicht.

Bei immovativInvest gilt: Unser Alleinauftrag läuft standardmäßig 6 Wochen. Danach endet er automatisch – keine Verlängerungsklausel, keine Kündigung nötig. Wenn wir in 6 Wochen keinen Käufer finden, bist du frei.

Warum 6 Wochen? Weil das ausreicht, wenn man es richtig macht – und weil wir nicht glauben, dass ein Makler, der in sechs Wochen keinen Erfolg hat, in sechs Monaten besser wird.

„Lange Vertragslaufzeiten schützen den Makler, nicht den Eigentümer. Wir arbeiten lieber mit kurzen Fristen und überzeugen durch Ergebnisse." – Niclas van der Straeten, Geschäftsführer immovativInvest

Maklervertrag kündigen – so geht es

### 1. Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen

Wurde der Vertrag online, telefonisch oder per E-Mail abgeschlossen, hast du als Verbraucher 14 Tage Widerrufsrecht – ohne Angabe von Gründen. Eine formlose E-Mail mit Datum des Vertragsschlusses und dem Wunsch, den Vertrag zu widerrufen, genügt.

Achtung: Hat der Makler in dieser Zeit bereits Leistungen erbracht (z. B. Fotos, Exposé) und hast du dem ausdrücklich zugestimmt, kann er für diese Leistungen anteilig abrechnen.

### 2. Kündigung je nach Vertragstyp

Einfacher Maklerauftrag: Jederzeit ohne Frist kündbar.

Einfacher Alleinauftrag: In der Regel nur zum Ende der vereinbarten Laufzeit. Vorzeitige Kündigung ist möglich, wenn der Makler seine Pflichten verletzt (z. B. keine Aktivität, keine Kommunikation).

Qualifizierter Alleinauftrag: Kündigung meist nur zum Laufzeitende oder aus wichtigem Grund. Prüfe den Vertrag auf Schadensersatz- oder Provisionsklauseln für den Fall eines Eigenverkaufs.

### Musterschreiben Kündigung

Wenn du einen Maklervertrag kündigen möchtest, reicht dieses einfache Schreiben per E-Mail oder Einschreiben:

Betreff: Kündigung Maklervertrag

*Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich den am [Datum] geschlossenen Maklervertrag über die Vermarktung meiner Immobilie [Adresse] zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Bitte bestätigen Sie die Kündigung schriftlich.*

Versende das Schreiben immer nachweisbar – per E-Mail mit Lesebestätigung oder per Einschreiben.

Was der Makler laut Vertrag leisten muss

Ein seriöser Maklervertrag beschreibt die Leistungen konkret. Bei immovativInvest umfasst das:

Fundierte Markt- und Preisanalyse mit aktuellen Transaktionsdaten
Professionelle Fotos und Exposé-Erstellung (freigegeben vom Eigentümer)
Schaltung auf allen relevanten Portalen (ImmoScout24, Immowelt, eigene Kanäle)
Direktansprache vorgemerkter Käufer aus unserem Netzwerk
Bonitätsprüfung vor jeder Besichtigung
Verhandlungsführung mit qualifizierten Interessenten
Koordination von Notar, Bank und allen Beteiligten bis zur Übergabe

Was nicht drinsteht, kannst du nicht einfordern. Prüfe bei jedem Makler, ob die Leistungen konkret beschrieben sind – oder ob es bei unverbindlichen Formulierungen bleibt.

Schriftform – was ist Pflicht?

Seit 2020 gilt für Maklerverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen: mindestens Textform ist Pflicht (§ 656a BGB). Das bedeutet: Ein mündlicher Vertrag ist in diesen Fällen nicht mehr ausreichend. Eine E-Mail, ein PDF oder sogar eine WhatsApp-Nachricht reichen aus.

Empfehlenswert ist trotzdem ein schriftlicher Vertrag mit Unterschriften – besonders bei Alleinaufträgen, um Laufzeit und Konditionen eindeutig festzuhalten.

Was passiert nach Ende des Maklervertrags?

Wenn der Vertrag abgelaufen ist und der Eigentümer danach an jemanden verkauft, den der Makler nachweislich benannt hat, kann der Makler Schadensersatzansprüche geltend machen. Wie lange diese Nachweispflicht gilt, regelt der Vertrag – üblicherweise 6 bis 12 Monate.

Verkaufst du an einen Interessenten, den du selbst gefunden hast und den der Makler nie kontaktiert hat, schuldest du nach Vertragsende keine Provision.

Prüfe deinen Vertrag auf diese Klauseln, bevor du nach Laufzeitende eigenständig aktiv wirst.

Neues 2026: Was Maklerverträge heute enthalten sollten

Die rechtlichen Anforderungen an Maklerverträge sind in den letzten Jahren gestiegen. Was 2026 in einem guten Vertrag stehen sollte:

Konkrete Leistungsbeschreibung (nicht: "Wir kümmern uns" – sondern: welche Kanäle, welcher Zeitrahmen, welche Berichte)
Klare Provisionsregelung mit Hinweis auf Halbteilungsprinzip (§ 656c BGB)
Dokumentationspflichten: Wer beschafft Energieausweis, Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung?
Regelung für den Fall, dass ein Käufer nach Vertragsende gefunden wird
Transparenz bei etwaigen Aufwandsentschädigungen (bei uns: keine)

Fehlen diese Punkte, ist das ein Warnsignal. Frag nach – oder wähle einen anderen Makler.

Möchtest du wissen, wie ein Verkauf mit immovativInvest konkret abläuft und was deine Immobilie heute wert ist? Wir beraten dich kostenlos und unverbindlich – persönlich im Rhein-Main-Gebiet.

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Häufig gestellte Fragen

Antworten auf die wichtigsten Fragen

In der Regel dauert der gesamte Verkaufsprozess 6–8 Wochen. Die aktive Vermarktungsphase – von der ersten Anzeige bis zum unterschriebenen Kaufvertrag – dauert meist 2–4 Wochen. Hinzu kommen 2–4 Wochen für die notarielle Abwicklung bis zur Eigentumsübertragung. Bei sehr gefragten Lagen oder vorgemerkten Käufern geht es oft deutlich schneller.

In Frankfurt bzw. Hessen gilt seit 2020 das sogenannte Halbteilungsprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision. Die genaue Höhe besprechen wir vor der Beauftragung transparent mit Dir – keine versteckten Kosten, keine Überraschungen im Nachhinein. Zusätzlich übernehmen wir die Kosten für alle benötigten Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis etc.) – das ist bei uns im Service enthalten.

Deutlich weniger als die meisten erwarten. Im Wesentlichen gibt es fünf Momente, bei denen wir dich brauchen: das Erstgespräch vor Ort, die Unterlagenübergabe, ggf. eine Besichtigung, die Kaufpreisverhandlung und den Notartermin. Insgesamt sind das rund 4–5 Stunden – den Rest übernehmen wir vollständig für dich.

Unser Maklervertrag läuft standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – eine Kündigung ist in der Regel gar nicht nötig. Wenn du früher aus dem Vertrag möchtest, sprich uns einfach an. Wir arbeiten gerne auf Augenhöhe und lassen niemanden in einer Zusammenarbeit festhängen, die nicht mehr passt.

Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Käufer absichert: Ab dem Zeitpunkt der Eintragung kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an eine andere Person verkaufen oder belasten. Die Vormerkung wird automatisch beim Notartermin beantragt und schützt den Käufer bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung.

Das kommt selten vor – und wir sind darauf vorbereitet. Wir führen immer eine Liste mit Reserveinteressenten, die ernsthaftes Kaufinteresse gezeigt haben. Falls eine Finanzierung scheitert, können wir in der Regel innerhalb weniger Tage auf den nächsten qualifizierten Interessenten zurückgreifen. Der Verkaufsprozess verzögert sich dadurch meist nur um wenige Tage, nicht um Wochen.

Am besten davor – oder besser gesagt: Das Erstgespräch vor Ort ist bereits die Bewertung. Wir kommen zu dir, schauen uns die Immobilie an und geben dir eine fundierte Einschätzung des Marktwertes – kostenlos und unverbindlich. Online-Rechner können das nicht leisten, weil sie den Zustand, die Lage innerhalb der Straße und individuelle Besonderheiten nicht berücksichtigen.

Bei immovativInvest ist die Immobilienbewertung vollständig kostenlos und unverbindlich. Wir kommen persönlich zu dir und erstellen auf Basis aktueller Marktdaten, vergleichbarer Verkäufe in deiner Nachbarschaft und dem Zustand deiner Immobilie eine fundierte Werteinschätzung – ohne versteckte Kosten. Du gehst keine Verpflichtung ein.

Beim Direktankauf kauft immovativInvest deine Immobilie selbst – du erhältst ein Angebot innerhalb von Ø 21 Tagen, ohne Besichtigungstourismus und ohne Maklergebühren. Das ist ideal, wenn Schnelligkeit und Diskretion im Vordergrund stehen. Beim Maklerverkauf vermarkten wir deine Immobilie aktiv auf dem freien Markt und erzielen in der Regel den höchstmöglichen Verkaufspreis – ideal, wenn der maximale Erlös dein Hauptziel ist. Welcher Weg der richtige für dich ist, besprechen wir gerne kostenlos und unverbindlich.

Den richtigen Makler erkennst du an drei Dingen: lokaler Marktkenntnis, nachweisbaren Erfolgen und transparenter Kommunikation. Ein guter Makler kennt aktuelle Verkaufspreise in deiner Straße, hat echte Referenzen vorzuweisen und spricht klar über Kosten und Vertragsbedingungen. Bei immovativInvest kombinieren wir tiefes Regionalknowhow im Rhein-Main-Gebiet mit über 125 erfolgreich vermittelten Immobilien und einer 4,9-Sterne-Bewertung.

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % des Kaufpreises. Sie wird vom Käufer getragen und ist bei der Finanzierungsplanung unbedingt einzukalkulieren. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das 30.000 € allein für die Grunderwerbsteuer – zusätzlich zu Notar- und Grundbuchkosten. Insgesamt sollten Käufer in Hessen 10–12 % Kaufnebenkosten einplanen.

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre – er ist günstiger (ab ca. 50 €) und einfacher zu erstellen, aber weniger aussagekräftig, weil er das Nutzerverhalten widerspiegelt. Der Bedarfsausweis analysiert technisch den Energiebedarf des Gebäudes (Dämmung, Heizung, Fenster) – er ist teurer (ab ca. 300 €), aber objektiver und für Käufer informativer. Für Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut wurden, ist der Bedarfsausweis in der Regel Pflicht.

Der Quadratmeterpreis ergibt sich aus: Verkaufspreis ÷ Wohnfläche in m². Wichtig: Nur die Wohnfläche zählt – Keller, Garagen und Abstellräume werden nicht einbezogen. Dachgeschossflächen mit weniger als 2 Meter Stehhöhe werden nur zur Hälfte angerechnet. Eine korrekte Wohnflächenberechnung nach WoFlV ist deshalb entscheidend: Ältere Berechnungen können abweichen und führen zu falschen Preisvergleichen. Wir prüfen die Wohnfläche vor dem Verkauf kostenlos.

Ein Makleralleinauftrag gibt einem einzigen Makler das exklusive Recht, Ihre Immobilie zu vermarkten. Im Gegensatz zum einfachen Maklerauftrag verpflichtet er den Eigentümer, während der Laufzeit nicht parallel weitere Makler einzuschalten. Der Vorteil: Der Makler investiert deutlich mehr in Vermarktung und Präsentation, weil er die Sicherheit hat, dass sein Aufwand sich auszahlt. Bei immovativInvest läuft der Alleinauftrag standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – keine Kündigung nötig.

Beim Notartermin liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor – das dauert je nach Umfang 60–90 Minuten. Käufer und Verkäufer können Fragen stellen und Änderungswünsche äußern. Am Ende unterschreiben beide Parteien. Damit ist der Vertrag rechtlich bindend. Der Käufer zahlt dann die Grunderwerbsteuer und den Kaufpreis, sobald der Notar alle Voraussetzungen bestätigt (Auflassungsvormerkung, Lastenfreiheit). Die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt 4–8 Wochen nach dem Notartermin.

Die Auflassung ist die notarielle Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang – sie findet beim Notartermin statt und ist in § 925 BGB geregelt. Die Auflassung allein überträgt das Eigentum noch nicht: Erst die Eintragung im Grundbuch macht den Käufer zum rechtlichen Eigentümer. Um den Käufer bis dahin abzusichern, wird unmittelbar nach der Auflassung eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Diese blockiert weitere Verfügungen des Verkäufers über die Immobilie.

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Basierend auf 100+ echten Bewertungen

Sabine M.

vor 2 Wochen

„Niclas hat sich von Anfang an richtig Zeit für uns genommen. Kein Fachjargon, einfach ehrlich und direkt. Die Wohnung war in knapp 5 Wochen verkauft – absolute Empfehlung!"

Eigentumswohnung · Frankfurt