Hausverkauf: Der vollständige Ratgeber – Zeitpunkt, Preis, Kosten und Steuern

Den „perfekten" Zeitpunkt gibt es nicht – aber es gibt sehr gute und weniger gute Zeitpunkte. Entscheidend sind drei Faktoren: der Markt, deine persönliche Situation und der Zustand der Immobilie.

Marktlage: 2025 zeigt sich der Immobilienmarkt im Rhein-Main-Gebiet wieder stabiler. Die Nachfrage nach gut gepflegten Immobilien ist hoch, die Zinsen haben sich auf einem Niveau eingependelt, das viele Käufer wieder zur Finanzierung bewegt. Das sind gute Vorzeichen für Verkäufer.

Persönliche Situation: Ein Verkauf durch äußere Umstände – Erbschaft, Scheidung, beruflicher Umzug – hat seinen eigenen Rhythmus. Hier zählt vor allem Klarheit über die eigene Ausgangslage.

Saisonal gesehen sind Frühjahr und Herbst die aktivsten Phasen auf dem Markt. Exposés werden häufiger geklickt, Besichtigungen finden mehr statt.

Der häufigste Fehler beim Hausverkauf: ein zu hoher Angebotspreis. Immobilien, die zu teuer inseriert werden, bleiben monatelang auf dem Markt – und verlieren dadurch in der Wahrnehmung der Käufer an Wert.

Eine realistische Wertermittlung basiert auf mehreren Faktoren:

• Vergleichspreise: Was wurden ähnliche Objekte in derselben Lage kürzlich verkauft?
• Zustand und Ausstattung: Sanierungsstand, Energieeffizienz, Grundriss, Außenanlagen
• Lage im Detail: Nicht nur die Stadt, sondern die Mikrolage – Straße, Sonne, Nachbarschaft, Infrastruktur
• Marktanpassung: Aktuelles Angebot und Nachfrage im Teilmarkt

Ein professioneller Makler oder Gutachter kennt die lokalen Transaktionen und kann eine fundierte Einschätzung geben. Online-Rechner sind nur ein grober Anhaltspunkt.

Viele Verkäufer unterschätzen die tatsächlichen Kosten eines Immobilienverkaufs. Hier die wichtigsten Posten:

• Maklercourtage: In Hessen typischerweise 3,57 % inkl. MwSt. auf den Verkaufspreis – je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer getragen (also ca. 1,78 % für den Verkäufer)
• Notarkosten: Werden in der Regel vom Käufer getragen
• Energieausweis: Falls noch nicht vorhanden, ca. 100–500 € je nach Art
• Grundbuchauszug und Unterlagen: Gering, aber einzuplanen (meist unter 100 €)
• Eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung: Wer eine laufende Finanzierung hat, zahlt bei vorzeitiger Ablösung ggf. eine Entschädigung an die Bank
• Spekulationssteuer: Falls die Immobilie weniger als 10 Jahre gehalten wurde und nicht selbst bewohnt war (mehr dazu weiter unten)

Ein Privatverkauf klingt verlockend: keine Provision, volle Kontrolle. In der Praxis scheitert er jedoch häufig – oder erzielt deutlich niedrigere Preise als ein professionell begleiteter Verkauf.

Warum?

• Professionelle Makler kennen den lokalen Markt und ermitteln den optimalen Preis
• Profis fotografieren, texten und präsentieren das Objekt so, dass es Käufer emotional anspricht
• Makler filtern Interessenten vor und ersparen dir viele unnötige Besichtigungen
• Erfahrene Makler verhandeln auf Augenhöhe – und erzielen in der Regel höhere Endpreise
• Rechtliche und organisatorische Aspekte werden professionell begleitet

Ein guter Makler kostet nicht – er verdient sich seine Provision mehrfach ein.

Der Notartermin ist der finale Schritt beim Immobilienverkauf. Er findet meist 4–8 Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags statt, wenn die Käufer die Finanzierung gesichert haben.

Ablauf:

1. Beide Parteien erscheinen beim Notar (oder geben eine Vollmacht)

2. Der Notar liest den Kaufvertrag vollständig vor

3. Beide Parteien unterschreiben

4. Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch

5. Nach Kaufpreiszahlung (meist 4–6 Wochen später) erfolgt die Eigentumsumschreibung

Als Verkäufer solltest du rechtzeitig alle Unterlagen bereithalten: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Teilungserklärung (bei ETW) und ggf. Mietverträge.

Spekulationssteuer: Wer eine Immobilie verkauft, die er weniger als 10 Jahre gehalten hat und nicht selbst bewohnte, muss den Gewinn versteuern. Die Steuer gilt nicht, wenn du in den letzten zwei Jahren selbst darin gewohnt hast.

Ausnahme: Eigengenutzte Immobilien sind grundsätzlich steuerfrei – unabhängig von der Haltedauer.

Erbschaft: Bei geerbten Immobilien beginnt die Spekulationsfrist mit dem ursprünglichen Kauf des Erblassers, nicht mit dem Erbfall.

Wir empfehlen, steuerliche Fragen immer mit einem Steuerberater zu klären – die Regelungen sind im Einzelfall komplex. Wir stellen gerne den Kontakt zu einem auf Immobilien spezialisierten Steuerberater her.

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