RatgeberFinanzierung7 Min. Lesezeit

Immobilienfinanzierung: Eigenkapital, Bankangebote, Förderungen und Anschlussfinanzierung erklärt

Niclas van der Straeten

10. Mai 2025

Zurück zum Blog

Wie viel kann ich mir realistisch leisten?

Die wichtigste Frage zuerst – und sie ist ehrlicher zu beantworten, als viele Banken es tun.

Die Faustregel:

Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 30–35 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen
Beim aktuellen Zinsniveau (ca. 3,5–4,5 % p.a.) entspricht das bei einem Kredit von 300.000 € einer monatlichen Rate von ca. 1.500–1.700 €

Was Banken prüfen:

Nettoeinkommen beider Personen
Bestehende Verbindlichkeiten (Ratenkredite, Unterhalt)
Eigenkapital
Beschäftigungsart und -dauer
Schufa-Score

Wichtig: Die maximale Kreditsumme, die eine Bank bewilligt, ist nicht zwangsläufig das, was du dir leisten solltest. Rechne immer mit einem Puffer für unvorhergesehene Ausgaben.

Welche Finanzierungsform passt zu mir?

Es gibt verschiedene Modelle – hier die wichtigsten:

Annuitätendarlehen: Die klassische Form. Gleichbleibende Monatsrate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit jeder Rate steigt der Tilgungsanteil, der Zinsanteil sinkt. Planungssicher, empfehlenswert für die meisten Käufer.

Variables Darlehen: Der Zinssatz wird regelmäßig angepasst. Günstig bei fallenden Zinsen, riskant bei steigenden. Nur für erfahrene Käufer mit kurzem Zeithorizont geeignet.

KfW-Darlehen: Staatlich geförderter Kredit für energieeffiziente Immobilien. Oft mit niedrigeren Zinsen und Tilgungszuschüssen kombiniert – eine gute Ergänzung zum Hauptkredit.

Bausparvertrag: Langfristige Ansparstrategie, die sich mit einer Eigenheimfinanzierung kombinieren lässt. Sinnvoll zur Planungssicherheit, aber oft träge im Aufbau.

Wie vergleiche ich Bankangebote richtig?

Der Zinssatz allein sagt wenig. Diese Faktoren entscheiden:

Effektiver Jahreszins: Enthält alle Kosten – Grundlage des Vergleichs
Zinsbindung: Wie lange ist der Zins garantiert? 10, 15 oder 20 Jahre? Längere Bindung gibt mehr Planungssicherheit
Tilgungssatz: Je höher, desto schneller bist du schuldenfrei – und desto weniger zahlst du insgesamt
Sondertilgungsrecht: Kannst du jährlich einen Extra-Betrag tilgen? Wie viel Prozent?
Bereitstellungszinsen: Fallen Kosten an, wenn du den Kredit nicht sofort abrufst?
Vorfälligkeitsentschädigung: Was kostet ein vorzeitiger Ausstieg?

Tipp: Nutze Vergleichsportale als Einstieg, aber lass dich anschließend von einem unabhängigen Finanzierungsberater begleiten. Wir arbeiten mit erfahrenen Finanzierungspartnern zusammen und vermitteln kostenlos.

Was ist bei der Anschlussfinanzierung zu beachten?

Nach Ablauf der Zinsbindung (meist 10–15 Jahre) läuft das Darlehen weiter – zu dann aktuellen Konditionen. Das ist die Anschlussfinanzierung.

Optionen:

Prolongation: Du verlängerst beim gleichen Institut – einfach, aber oft nicht das günstigste Angebot
Umschuldung: Du wechselst zu einer anderen Bank mit besserem Zinssatz
Forward-Darlehen: Schon 1–5 Jahre vor Ablauf kannst du dir heutige Konditionen für die Zukunft sichern

Wann handeln? Spätestens 12–18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung solltest du Angebote einholen. Wer zu spät agiert, muss das Angebot der Hausbank nehmen.

Welche Förderungen stehen mir zu?

Der Staat fördert den Immobilienerwerb auf verschiedenen Wegen:

KfW-Programm „Wohneigentum für Familien" (WEF): Familien mit Kindern erhalten besonders günstige Konditionen beim Erstwerb
KfW-Energieeffizienz-Programme: Tilgungszuschüsse von bis zu 15 % bei energieeffizienten Neubauten oder Sanierungen
BAFA-Förderung: Für energetische Sanierungsmaßnahmen (Heizung, Dämmung, Fenster)
Hessische Wohnraumförderung: Landeseigene Programme für Familien und Geringverdiener
Wohn-Riester: Steuerlich gefördertes Sparen für die eigene Immobilie

Wichtig: Förderprogramme müssen in der Regel vor Baubeginn oder Kauf beantragt werden – nachträglich ist eine Förderung meist nicht möglich.

Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?

Die Mindestempfehlung: 20 % des Kaufpreises plus alle Kaufnebenkosten (ca. 10–15 %) aus eigenen Mitteln.

Beispiel bei einem Kaufpreis von 400.000 €:

20 % Eigenkapital = 80.000 €
Kaufnebenkosten (12 %) = 48.000 €
Gesamteigenkapitalbedarf = ca. 128.000 €

Warum so viel? Mit mehr Eigenkapital bekommst du bessere Zinsen, eine niedrigere Rate und mehr Sicherheit. Banken belohnen hohe Eigenkapitalquoten mit deutlich günstigeren Konditionen.

Geht es auch mit weniger? Ja – Vollfinanzierungen (100 % oder sogar 110 %) sind möglich, aber teuer und risikoreicher. Empfehlenswert nur bei sehr sicherem, hohem Einkommen.

---

Du planst eine Immobilienfinanzierung und weißt nicht, wo du anfangen sollst? Wir vermitteln dich kostenlos an erfahrene Finanzierungspartner und begleiten dich durch den gesamten Prozess.

Hast du Fragen zu deiner Immobilie?

Wir beraten dich kostenlos und unverbindlich – persönlich vor Ort im Rhein-Main-Gebiet.

Immobilienbewertung starten →Kontakt aufnehmen

Das könnte dich auch interessieren

Finanzierungsberatung

Kostenlose Finanzierungsberatung für Käufer & Verkäufer

Immobilie verkaufen

Jetzt kostenlose Bewertung anfragen

Tipp einreichen

Niclas & Mazlum

Geschäftsführer von immovativInvest

Tippgeberprovision

Kennst du jemanden,
der verkaufen möchte?

Ein Bekannter oder Kollege von dir möchte sein Haus verkaufen? Deine Nachbarn ziehen um und verkaufen ihre Eigentumswohnung?

Ob Häuser, Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser – gib uns einen Tipp und erhalte als Dankeschön eine Provision in Höhe von bis zu 10 % der Gesamtprovision, sollte es zu einem Deal kommen.

Bis zu 10 % der Innenbereitstellung für Dich als Tippgeber
Schnelle Auszahlung nach Erhalt der Provision
Rückruf innerhalb von 24 Stunden nach Erhalt Deines Tipps
Vermarktung innerhalb von 6 Wochen

Häufig gestellte Fragen.

Antworten auf die wichtigsten Fragen

In der Regel dauert der gesamte Verkaufsprozess 6–8 Wochen. Die aktive Vermarktungsphase – von der ersten Anzeige bis zum unterschriebenen Kaufvertrag – dauert meist 2–4 Wochen. Hinzu kommen 2–4 Wochen für die notarielle Abwicklung bis zur Eigentumsübertragung. Bei sehr gefragten Lagen oder vorgemerkten Käufern geht es oft deutlich schneller.

In Frankfurt bzw. Hessen gilt seit 2020 das sogenannte Halbteilungsprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision. Die genaue Höhe besprechen wir vor der Beauftragung transparent mit Dir – keine versteckten Kosten, keine Überraschungen im Nachhinein. Zusätzlich übernehmen wir die Kosten für alle benötigten Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis etc.) – das ist bei uns im Service enthalten.

Deutlich weniger als die meisten erwarten. Im Wesentlichen gibt es fünf Momente, bei denen wir dich brauchen: das Erstgespräch vor Ort, die Unterlagenübergabe, ggf. eine Besichtigung, die Kaufpreisverhandlung und den Notartermin. Insgesamt sind das rund 4–5 Stunden – den Rest übernehmen wir vollständig für dich.

Unser Maklervertrag läuft standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – eine Kündigung ist in der Regel gar nicht nötig. Wenn du früher aus dem Vertrag möchtest, sprich uns einfach an. Wir arbeiten gerne auf Augenhöhe und lassen niemanden in einer Zusammenarbeit festhängen, die nicht mehr passt.

Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Käufer absichert: Ab dem Zeitpunkt der Eintragung kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an eine andere Person verkaufen oder belasten. Die Vormerkung wird automatisch beim Notartermin beantragt und schützt den Käufer bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung.

Das kommt selten vor – und wir sind darauf vorbereitet. Wir führen immer eine Liste mit Reserveinteressenten, die ernsthaftes Kaufinteresse gezeigt haben. Falls eine Finanzierung scheitert, können wir in der Regel innerhalb weniger Tage auf den nächsten qualifizierten Interessenten zurückgreifen. Der Verkaufsprozess verzögert sich dadurch meist nur um wenige Tage, nicht um Wochen.

Am besten davor – oder besser gesagt: Das Erstgespräch vor Ort ist bereits die Bewertung. Wir kommen zu dir, schauen uns die Immobilie an und geben dir eine fundierte Einschätzung des Marktwertes – kostenlos und unverbindlich. Online-Rechner können das nicht leisten, weil sie den Zustand, die Lage innerhalb der Straße und individuelle Besonderheiten nicht berücksichtigen.

Bei immovativInvest ist die Immobilienbewertung vollständig kostenlos und unverbindlich. Wir kommen persönlich zu dir und erstellen auf Basis aktueller Marktdaten, vergleichbarer Verkäufe in deiner Nachbarschaft und dem Zustand deiner Immobilie eine fundierte Werteinschätzung – ohne versteckte Kosten. Du gehst keine Verpflichtung ein.

Beim Direktankauf kauft immovativInvest deine Immobilie selbst – du erhältst ein Angebot innerhalb von Ø 21 Tagen, ohne Besichtigungstourismus und ohne Maklergebühren. Das ist ideal, wenn Schnelligkeit und Diskretion im Vordergrund stehen. Beim Maklerverkauf vermarkten wir deine Immobilie aktiv auf dem freien Markt und erzielen in der Regel den höchstmöglichen Verkaufspreis – ideal, wenn der maximale Erlös dein Hauptziel ist. Welcher Weg der richtige für dich ist, besprechen wir gerne kostenlos und unverbindlich.

Den richtigen Makler erkennst du an drei Dingen: lokaler Marktkenntnis, nachweisbaren Erfolgen und transparenter Kommunikation. Ein guter Makler kennt aktuelle Verkaufspreise in deiner Straße, hat echte Referenzen vorzuweisen und spricht klar über Kosten und Vertragsbedingungen. Bei immovativInvest kombinieren wir tiefes Regionalknowhow im Rhein-Main-Gebiet mit über 125 erfolgreich vermittelten Immobilien und einer 4,9-Sterne-Bewertung.

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % des Kaufpreises. Sie wird vom Käufer getragen und ist bei der Finanzierungsplanung unbedingt einzukalkulieren. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das 30.000 € allein für die Grunderwerbsteuer – zusätzlich zu Notar- und Grundbuchkosten. Insgesamt sollten Käufer in Hessen 10–12 % Kaufnebenkosten einplanen.

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre – er ist günstiger (ab ca. 50 €) und einfacher zu erstellen, aber weniger aussagekräftig, weil er das Nutzerverhalten widerspiegelt. Der Bedarfsausweis analysiert technisch den Energiebedarf des Gebäudes (Dämmung, Heizung, Fenster) – er ist teurer (ab ca. 300 €), aber objektiver und für Käufer informativer. Für Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut wurden, ist der Bedarfsausweis in der Regel Pflicht.

Der Quadratmeterpreis ergibt sich aus: Verkaufspreis ÷ Wohnfläche in m². Wichtig: Nur die Wohnfläche zählt – Keller, Garagen und Abstellräume werden nicht einbezogen. Dachgeschossflächen mit weniger als 2 Meter Stehhöhe werden nur zur Hälfte angerechnet. Eine korrekte Wohnflächenberechnung nach WoFlV ist deshalb entscheidend: Ältere Berechnungen können abweichen und führen zu falschen Preisvergleichen. Wir prüfen die Wohnfläche vor dem Verkauf kostenlos.

Ein Makleralleinauftrag gibt einem einzigen Makler das exklusive Recht, Ihre Immobilie zu vermarkten. Im Gegensatz zum einfachen Maklerauftrag verpflichtet er den Eigentümer, während der Laufzeit nicht parallel weitere Makler einzuschalten. Der Vorteil: Der Makler investiert deutlich mehr in Vermarktung und Präsentation, weil er die Sicherheit hat, dass sein Aufwand sich auszahlt. Bei immovativInvest läuft der Alleinauftrag standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – keine Kündigung nötig.

Beim Notartermin liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor – das dauert je nach Umfang 60–90 Minuten. Käufer und Verkäufer können Fragen stellen und Änderungswünsche äußern. Am Ende unterschreiben beide Parteien. Damit ist der Vertrag rechtlich bindend. Der Käufer zahlt dann die Grunderwerbsteuer und den Kaufpreis, sobald der Notar alle Voraussetzungen bestätigt (Auflassungsvormerkung, Lastenfreiheit). Die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt 4–8 Wochen nach dem Notartermin.

Die Auflassung ist die notarielle Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang – sie findet beim Notartermin statt und ist in § 925 BGB geregelt. Die Auflassung allein überträgt das Eigentum noch nicht: Erst die Eintragung im Grundbuch macht den Käufer zum rechtlichen Eigentümer. Um den Käufer bis dahin abzusichern, wird unmittelbar nach der Auflassung eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Diese blockiert weitere Verfügungen des Verkäufers über die Immobilie.

Google Bewertungen

4,9

Basierend auf 100+ echten Bewertungen

Sabine M.

vor 2 Wochen

„Niclas hat sich von Anfang an richtig Zeit für uns genommen. Kein Fachjargon, einfach ehrlich und direkt. Die Wohnung war in knapp 5 Wochen verkauft – absolute Empfehlung!"

Eigentumswohnung · Frankfurt

Immobilienfinanzierung: Eigenkapital, Bankangebote, Förderungen und Anschlussfinanzierung erklärt