RatgeberFinanzierung5 Min. Lesezeit
Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich für eine Immobilie?
Niclas van der Straeten
10. Mai 2025
01
Die kurze Antwort: Mindestens 20 % + Kaufnebenkosten
Wer eine Immobilie kauft, braucht Eigenkapital für zwei Dinge: einen Teil des Kaufpreises selbst finanzieren und die Kaufnebenkosten bezahlen. Letztere werden fast nie durch Banken finanziert.
02
Kaufnebenkosten in Hessen
Die Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus:
- Grunderwerbsteuer: 6,0 % des Kaufpreises
- Notarkosten: ca. 1,0–1,5 %
- Grundbuchkosten: ca. 0,5 %
- Maklercourtage (Käuferanteil): ca. 1,785 % (wenn Makler beteiligt)
Gesamt: ca. 9–10 % des Kaufpreises, die du komplett aus eigener Tasche zahlen musst.
03
Eigenkapital für den Kaufpreis
Empfehlung: Mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital.
Warum? Mit höherem Eigenkapital:
- Bekommst du bessere Zinsen (Banken stufen dich als weniger riskant ein)
- Ist die monatliche Rate niedriger
- Ist dein Finanzierungsrisiko geringer
Konkrete Beispiele:
| Kaufpreis | Empf. Eigenkapital (20 %) | Kaufnebenkosten (ca. 10 %) | Gesamt benötigt |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 60.000 € | 30.000 € | 90.000 € |
| 400.000 € | 80.000 € | 40.000 € | 120.000 € |
| 500.000 € | 100.000 € | 50.000 € | 150.000 € |
04
Geht es auch mit weniger?
Ja – Vollfinanzierungen (100 % oder 110 %) sind möglich, aber:
- Deutlich höhere Zinsen (0,5–1,5 % Aufschlag)
- Höheres Risiko bei Wertverlusten
- Strengere Bonitätsprüfung
Empfehlenswert nur bei sehr sicherem, deutlich überdurchschnittlichem Einkommen.
05
Was zählt als Eigenkapital?
- Bankguthaben, Tagesgeld, Festgeld
- Bausparvertragen (Guthaben)
- Wertpapiere (Aktien, ETFs) – Banken bewerten diese oft nur zu 60–80 % ihres Wertes
- Lebensversicherungen (Rückkaufwert)
- Schenkungen von Eltern oder Verwandten (mit Schenkungsvertrag)
Immobilien, die du bereits besitzt, können als Sicherheit dienen – erhöhen aber nicht direkt das Eigenkapital.
Lass uns gemeinsam durchrechnen, wie viel Immobilie du dir leisten kannst – kostenlos und ohne Verpflichtung.
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In der Regel dauert der gesamte Verkaufsprozess 6–8 Wochen. Die aktive Vermarktungsphase – von der ersten Anzeige bis zum unterschriebenen Kaufvertrag – dauert meist 2–4 Wochen. Hinzu kommen 2–4 Wochen für die notarielle Abwicklung bis zur Eigentumsübertragung. Bei sehr gefragten Lagen oder vorgemerkten Käufern geht es oft deutlich schneller.
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Unser Maklervertrag läuft standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – eine Kündigung ist in der Regel gar nicht nötig. Wenn du früher aus dem Vertrag möchtest, sprich uns einfach an. Wir arbeiten gerne auf Augenhöhe und lassen niemanden in einer Zusammenarbeit festhängen, die nicht mehr passt.
Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Käufer absichert: Ab dem Zeitpunkt der Eintragung kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an eine andere Person verkaufen oder belasten. Die Vormerkung wird automatisch beim Notartermin beantragt und schützt den Käufer bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung.
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Den richtigen Makler erkennst du an drei Dingen: lokaler Marktkenntnis, nachweisbaren Erfolgen und transparenter Kommunikation. Ein guter Makler kennt aktuelle Verkaufspreise in deiner Straße, hat echte Referenzen vorzuweisen und spricht klar über Kosten und Vertragsbedingungen. Bei immovativInvest kombinieren wir tiefes Regionalknowhow im Rhein-Main-Gebiet mit über 125 erfolgreich vermittelten Immobilien und einer 4,9-Sterne-Bewertung.
In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % des Kaufpreises. Sie wird vom Käufer getragen und ist bei der Finanzierungsplanung unbedingt einzukalkulieren. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das 30.000 € allein für die Grunderwerbsteuer – zusätzlich zu Notar- und Grundbuchkosten. Insgesamt sollten Käufer in Hessen 10–12 % Kaufnebenkosten einplanen.
Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre – er ist günstiger (ab ca. 50 €) und einfacher zu erstellen, aber weniger aussagekräftig, weil er das Nutzerverhalten widerspiegelt. Der Bedarfsausweis analysiert technisch den Energiebedarf des Gebäudes (Dämmung, Heizung, Fenster) – er ist teurer (ab ca. 300 €), aber objektiver und für Käufer informativer. Für Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut wurden, ist der Bedarfsausweis in der Regel Pflicht.
Der Quadratmeterpreis ergibt sich aus: Verkaufspreis ÷ Wohnfläche in m². Wichtig: Nur die Wohnfläche zählt – Keller, Garagen und Abstellräume werden nicht einbezogen. Dachgeschossflächen mit weniger als 2 Meter Stehhöhe werden nur zur Hälfte angerechnet. Eine korrekte Wohnflächenberechnung nach WoFlV ist deshalb entscheidend: Ältere Berechnungen können abweichen und führen zu falschen Preisvergleichen. Wir prüfen die Wohnfläche vor dem Verkauf kostenlos.
Ein Makleralleinauftrag gibt einem einzigen Makler das exklusive Recht, Ihre Immobilie zu vermarkten. Im Gegensatz zum einfachen Maklerauftrag verpflichtet er den Eigentümer, während der Laufzeit nicht parallel weitere Makler einzuschalten. Der Vorteil: Der Makler investiert deutlich mehr in Vermarktung und Präsentation, weil er die Sicherheit hat, dass sein Aufwand sich auszahlt. Bei immovativInvest läuft der Alleinauftrag standardmäßig 6 Wochen und endet automatisch – keine Kündigung nötig.
Beim Notartermin liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor – das dauert je nach Umfang 60–90 Minuten. Käufer und Verkäufer können Fragen stellen und Änderungswünsche äußern. Am Ende unterschreiben beide Parteien. Damit ist der Vertrag rechtlich bindend. Der Käufer zahlt dann die Grunderwerbsteuer und den Kaufpreis, sobald der Notar alle Voraussetzungen bestätigt (Auflassungsvormerkung, Lastenfreiheit). Die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt 4–8 Wochen nach dem Notartermin.
Die Auflassung ist die notarielle Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang – sie findet beim Notartermin statt und ist in § 925 BGB geregelt. Die Auflassung allein überträgt das Eigentum noch nicht: Erst die Eintragung im Grundbuch macht den Käufer zum rechtlichen Eigentümer. Um den Käufer bis dahin abzusichern, wird unmittelbar nach der Auflassung eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Diese blockiert weitere Verfügungen des Verkäufers über die Immobilie.
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SM
Sabine M.
vor 2 Wochen
„Niclas hat sich von Anfang an richtig Zeit für uns genommen. Kein Fachjargon, einfach ehrlich und direkt. Die Wohnung war in knapp 5 Wochen verkauft – absolute Empfehlung!"
Eigentumswohnung · Frankfurt
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